20년 농사지었는데 내 땅이 아니라고?! 점유취득시효, 함정에 빠지지 마세요!

땀 흘려 농사지은 땅, 20년이 넘었는데 내 땅이 아니라고 한다면 얼마나 억울할까요? 바로 "점유취득시효" 때문인데요. 오늘은 점유취득시효, 특히 간접점유에 관련된 함정에 대해 알아보겠습니다.

사례 소개

A종중은 20년 전 B씨로부터 임야를 사들였고, 그중 일부(660㎡)를 종원 C씨에게 무상으로 경작하게 했습니다. C씨는 15년 동안 농사를 짓다가 종중의 허락 없이 D씨에게 돈을 받고 5년간 임대했습니다. 그런데 알고 보니 이 땅은 B씨가 이웃 E씨 소유의 땅을 몰래 개간해서 A종중에 판 것이었습니다! A종중은 C씨와 D씨의 경작 기간을 합쳐 20년이 넘었으니 점유취득시효가 완성되었다고 주장하려 합니다. 과연 D씨가 경작한 기간도 A종중의 점유로 인정될까요?

점유취득시효란 무엇일까요?

민법 제245조 제1항에 따르면, 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기하면 소유권을 취득할 수 있습니다. 쉽게 말해, 남의 땅이라도 20년 동안 아무 문제 없이 내 땅처럼 사용했다면 법적으로 소유권을 인정해준다는 것입니다.

간접점유, 함정은 여기에!

점유취득시효는 직접 경작하는 '직접점유'뿐 아니라 다른 사람을 통해 점유하는 '간접점유'도 인정됩니다. 민법 제194조는 지상권, 전세권, 임대차 등의 관계로 다른 사람이 물건을 점유하게 한 경우 간접점유로 본다고 규정하고 있습니다. 대법원도 제3자를 통해 농지를 간접 점유한 경우, 직접 농사를 짓지 않았더라도 시효취득을 할 수 있다고 판결했습니다 (대법원 1998. 2. 24. 선고 97다49053 판결).

그렇다면 우리 사례는 어떨까요?

A종중은 C씨에게 땅을 무상으로 경작하게 했고, C씨는 종중 몰래 D씨에게 임대했습니다. 이때 D씨의 점유를 A종중의 간접점유로 볼 수 있을까요? 대법원은 종중이 임대차를 통해 간접점유를 하려면, 임대차 계약을 한 사람이 종중의 대표나 대리인이어야 한다고 판시했습니다. 종원 개인이 종중과 관계없이 임대한 경우, 그 점유는 개인의 점유일 뿐 종중의 간접점유로 볼 수 없다고 합니다 (대법원 1999. 2. 23. 선고 98다50593 판결).

우리 사례에서 C씨는 종중의 허락 없이 D씨에게 임대했으므로, D씨의 점유는 C씨 개인의 점유일 뿐 A종중의 간접점유로 인정받기 어렵습니다. 따라서 A종중은 D씨의 경작 기간 5년을 포함하여 20년 점유를 주장할 수 없습니다.

결론

점유취득시효는 단순히 기간만 채운다고 인정되는 것이 아닙니다. 특히 간접점유의 경우, 점유를 매개하는 관계가 적법하고 정당한지 꼼꼼히 따져봐야 함정에 빠지지 않습니다. 내 땅을 지키기 위해 점유취득시효에 대한 정확한 이해가 필요합니다.