20년 점유했는데 내 땅이 아니라고? 중복 보존등기의 함정!

내 땅이라고 믿고 20년 동안 농사짓고, 집 짓고 살았는데… 갑자기 땅 주인이 나타나 땅을 내놓으라고 한다면 어떨까요? 황당하고 억울하겠죠? 20년이면 긴 시간인데, 내 땅이 될 수 있지 않을까요? 안타깝지만, 중복 보존등기가 되어있는 경우에는 20년 점유했다고 해서 무조건 내 땅이 되는 것은 아닙니다. 오늘은 이런 억울한 상황을 피하기 위해 중복 보존등기의 함정에 대해 알아보겠습니다.

중복 보존등기란?

하나의 땅에 대해 서로 다른 사람의 이름으로 소유권보존등기가 두 번 된 경우를 말합니다. 마치 한 사람의 주민등록번호로 두 사람이 존재하는 것과 비슷한 상황이죠. 이런 경우, 법적으로는 먼저 된 보존등기(선행 보존등기)가 유효하고, 나중에 된 보존등기(후행 보존등기)는 무효가 됩니다.

20년 점유 = 내 땅? (점유취득시효)

민법에서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하면 소유권을 취득한다는 점유취득시효를 규정하고 있습니다 (민법 제245조 제1항). 그렇다면 후행 보존등기에 따라 땅을 산 사람이 20년 동안 점유했다면 소유권을 얻을 수 있지 않을까요?

대법원의 판단: 후행 보존등기는 무효!

대법원은 이러한 경우에도 후행 보존등기는 무효라고 판단했습니다. 즉, 20년간 점유했더라도 소유권을 주장할 수 없다는 것입니다. 선행 보존등기가 잘못된 것이 아니라면, 후행 보존등기는 처음부터 잘못된 것이기 때문에 점유취득시효가 적용되지 않는다는 논리입니다. 설령 후행 보존등기 명의자가 20년간 점유했다 하더라도, 그 등기 자체가 무효이므로 소유권을 취득할 수 없습니다. (대법원 2011. 7. 14. 선고 2010다107064 판결 참조)

억울한 상황을 피하려면?

부동산 거래 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 중복 보존등기 여부를 확인하고, 의심스러운 부분이 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 20년이라는 긴 시간 동안 땅을 점유하고도 소유권을 인정받지 못하는 억울한 상황을 피하기 위해서는 사전에 철저한 확인이 필수적입니다.