30년 넘게 농사지은 땅, 내 땅 맞을까요? - 점유취득시효 완성 여부

아버지께서 물려주신 밭과 임야를 30년 가까이 농사짓고 관리해왔습니다. 그런데 갑자기 웬 甲이라는 사람이 나타나 임야대장과 등기부상 소유자가 자기 조부라고 하며 땅을 돌려달라고 합니다. 아버지께서는 甲의 조부에게서 땅을 샀다고 말씀하셨는데, 등기는 안 했던 모양입니다. 이럴 땐 어떻게 해야 할까요?

등기가 없으면 소유권이 없을까?

원칙적으로 부동산은 등기를 해야 소유권을 얻습니다 (민법 제186조). 따라서 등기 없이 아무리 오랫동안 땅을 경작했더라도 소유권을 주장하기는 어렵습니다.

점유취득시효란 무엇일까요?

하지만 예외가 있습니다. 바로 점유취득시효입니다. 20년 동안 소유할 의사를 가지고, 다른 사람이 볼 수 있도록, 방해 없이 계속해서 땅을 점유하면 등기를 통해 소유권을 얻을 수 있습니다 (민법 제245조 제1항).

• 20년 점유 기간 계산: 부모님으로부터 점유를 이어받았다면 부모님의 점유 기간과 자신의 점유 기간을 합쳐서 20년이 넘는지 계산합니다 (대법원 1998. 5. 12. 선고 97다8496, 8502 판결). 즉, 아버지가 돌아가시기 전까지 점유하셨고, 그 후 질문자님이 상속받아 계속 점유하여 총 30년 가까이 되었다면 점유취득시효 요건을 충족할 가능성이 높습니다.

• 점유 상실과 시효: 점유취득시효가 완성된 후 땅을 잃게 되더라도, 바로 소유권을 주장할 권리가 없어지는 것은 아닙니다. 하지만 점유를 잃은 날로부터 10년 안에 소유권을 주장하지 않으면 권리가 소멸합니다 (대법원 1996. 3. 8. 선고 95다34866, 34873 판결).

• 등기부상 소유명의 변경: 점유 기간 중에 등기부상 소유자가 바뀌더라도 점유취득시효에는 영향이 없습니다 (대법원 1997. 4. 25. 선고 97다6186 판결).

어떻게 대처해야 할까요?

1. 매매에 의한 소유권이전등기청구소송: 아버지가 땅을 매수한 사실을 증명할 수 있다면, 甲을 상대로 매매를 원인으로 소유권이전등기를 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않습니다 (대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 판결).

2. 점유취득시효에 의한 소유권이전등기청구소송: 매매 사실을 입증하기 어렵다면, 점유취득시효를 원인으로 소유권이전등기를 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다.

3. 처분금지가처분: 甲이 임야를 다른 사람에게 팔아버릴 위험이 있으므로, 소송을 제기하기 전에 법원에 처분금지가처분을 신청하여 임야가 처분되지 못하도록 하는 것이 안전합니다.

4. 상속받은 점유의 경우: 상속으로 점유권을 취득했다면, 단순히 상속받았다는 사실만으로는 자주점유로 인정받기 어렵습니다. 상속받은 후에도 소유 의사를 외부에 표현해야 합니다 (대법원 2008. 7. 10. 선고 2007다12364 판결). 30년 가까이 경작·관리해왔다는 점이 소유 의사를 표현한 것으로 인정될 가능성이 있습니다.

주의: 점유취득시효가 완성되었다 하더라도, 등기 전에 제3자에게 소유권이전등기가 되면 제3자에게 대항할 수 없습니다 (대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결). 따라서 신속히 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다. 전문가와 상담하여 구체적인 상황에 맞는 해결책을 찾는 것이 좋습니다.