가족끼리 싸게 임대해주면 세금 더 내야 할까? - 부당하게 낮은 임대료와 부가가치세

가족이나 친척에게 부동산을 빌려줄 때 시세보다 훨씬 싸게 해주는 경우가 많죠?  정이니까, 가족이니까 하는 마음에서죠. 하지만 이렇게 특수관계인에게 부당하게 낮은 임대료를 받으면 세금 문제가 발생할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 관련된 법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.

쟁점 1: 특수관계인에게 낮은 임대료를 받으면 부가가치세를 더 내야 하나?

네, 그렇습니다. 부가가치세법 제13조 제1항 제3호와 시행령 제52조 제1항에 따르면, 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가를 받고 용역을 제공하는 경우, 실제 받은 임대료가 아닌 시가를 기준으로 부가가치세를 계산해야 합니다.  이는 특수관계를 이용한 조세 회피를 방지하기 위한 것입니다.  단순히 공짜로 빌려주는 것(무상공급)과는 다르게, 낮은 임대료를 받는 것은 부가가치 창출이 인정되지만, 시세보다 낮은 가격으로 거래의 실질을 숨기는 행위로 보기 때문입니다. (참고: 부가가치세법 제7조 제3항, 제13조 제1항 제3호, 시행령 제52조 제1항 / 대법원 1987. 10. 28. 선고 86누510 판결)

쟁점 2: 시가는 어떻게 계산할까? 감정평가액도 인정될까?

시가는 특수관계가 없는 사람들 사이의 정상적인 거래 가격을 기준으로 합니다.  만약 비슷한 거래 사례가 없다면, 부동산의 위치, 주변 환경, 이용 상황, 인근 유사 부동산의 가격 등을 고려하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가해야 합니다.  그리고 중요한 점!  공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 인정됩니다. (참고: 부가가치세법 제13조 제1항 제3호, 구 부가가치세법시행령 제50조 제1항 / 대법원 1987. 5. 12. 선고 86누525 판결, 1988. 9. 13. 선고 87누181 판결, 1996. 10. 11. 선고 95누18666 판결, 1996. 12. 6. 선고 96누13 판결)

판결 사례:

이번 판결은 원고가 특수관계인에게 토지를 임대하고 낮은 임대료를 받아 부가가치세를 적게 신고한 것에 대해 세무서가 시가를 기준으로 부가가치세를 부과한 사건입니다.  법원은 한국감정원의 감정가액을 시가로 인정하여 세무서의 처분이 정당하다고 판결했습니다.  감정평가사는 비슷한 임대 사례가 없는 점을 고려하여 비교표준지의 공시지가를 기준으로 토지 가격을 산정하고, 여기에 적정 수익률을 적용하여 임대료를 계산했습니다.

결론:

가족 간의 거래라도 부당하게 낮은 임대료를 받으면 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 부가가치세는 시가를 기준으로 계산되며, 감정평가액도 시가로 인정된다는 점을 기억해야 합니다.  따라서 특수관계인에게 부동산을 임대할 때는 시가를 미리 확인하고 적정한 임대료를 설정하는 것이 중요합니다.