갑자기 오른 자재값! 공사가 늦어졌는데 지체상금까지 내야 하나요? 🏗️

안녕하세요! 꿈꾸는 건축 블로그입니다. 오늘은 건설 현장에서 빈번하게 발생하는 '지체상금' 문제에 대해 알아보겠습니다. 특히 최근처럼 자재값이 갑자기 오르는 상황에서 공사가 늦어지면 수급인(공사하는 사람) 입장에서는 정말 곤란하죠. 자재값도 올랐는데 지체상금까지 내야 한다면...? 오늘 이 부분을 자세히 짚어보겠습니다.

사례 소개

건물주 乙씨와 건설업자 甲씨는 건물 신축 공사 계약을 맺었습니다. 계약서에는 공사가 늦어지면 甲씨가 乙씨에게 지체상금을 지급한다는 조항이 포함되어 있었습니다. 그런데 공사 도중 예상치 못하게 유가와 건축 자재 가격이 폭등했습니다! 자재 수급에 어려움을 겪게 된 甲씨는 공사 기간을 맞추지 못하게 되었고, 乙씨는 계약서대로 지체상금을 요구했습니다. 甲씨는 "갑작스러운 외부 요인 때문에 공사가 늦어진 건데, 내 잘못이 아니지 않느냐"며 지체상금 지급을 거절했습니다. 과연 甲씨의 주장은 타당할까요?

지체상금이란 무엇일까요?

지체상금은 공사가 약정된 기간보다 늦어질 경우, 수급인이 도급인에게 지급하는 일종의 손해배상금입니다. 민법 제398조 제2항에 따라 손해배상액의 예정으로 간주됩니다. 즉, 실제 손해액과 관계없이 미리 정해진 금액을 지급해야 한다는 의미입니다.

판례는 어떻게 볼까요?

대법원은 이와 관련하여 다음과 같은 판례를 제시하고 있습니다. (대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결) 천재지변이나 이에 준하는 예측 불가능한 상황으로 공사가 지연된 경우, 수급인은 지체상금을 면책받을 수 있습니다. 하지만 IMF 사태나 자재 수급 차질, 동절기 이상 강우 등은 불가항력적인 사유로 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 일반적인 자재값 상승이나 예상 가능한 기상 악화는 지체상금 면책 사유가 되지 않는다는 것입니다.

자재값 상승, 지체상금 면책 사유가 될 수 없을까요?

안타깝게도 단순한 자재값 상승만으로는 지체상금을 면책받기 어렵습니다. 왜냐하면 계약 당시 통상적인 자재 수급의 어려움이나 가격 변동 가능성을 예상하여 공사 기간을 정했을 것이라고 보기 때문입니다.

그럼 어떻게 해야 할까요?

자재값 상승과 같은 예측하기 어려운 상황으로 공사가 지연될 경우, 무조건 지체상금을 피할 수는 없지만, 감액받을 가능성은 있습니다. 법원은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정이 부당하게 과다하다고 판단되면 직권으로 감액할 수 있습니다. 따라서 자재값 폭등과 같은 상황을 증빙자료와 함께 제시하여 지체상금 감액을 요청하는 것이 현실적인 방법입니다.

결론

자재값 상승은 분명 공사에 큰 영향을 미치지만, 법적으로 지체상금 면책 사유로 인정받기는 어렵습니다. 공사 계약 시 예상치 못한 변수를 고려하여 충분한 공사 기간을 확보하고, 변수 발생 시 도급인과 적극적으로 소통하여 해결책을 모색하는 것이 중요합니다. 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.