개발부담금 계산, 땅값은 어떻게 따질까?

개발사업으로 땅값이 오르면 그 이익의 일부를 국가에 내는 개발부담금, 어떻게 계산되는 걸까요? 최근 대법원 판결(98두7565)을 통해 땅값 계산의 중요한 기준들을 정리해 보았습니다.

1. 땅 살 때 가격(개시시점지가)은 실제 거래가격으로!

개발부담금을 계산할 때, 개발을 시작할 당시 땅값(개시시점지가)이 중요합니다. 과거에는 법으로 정해진 특정한 경우에만 실제 매입가격을 써서 개시시점지가를 계산할 수 있었습니다. (구 개발이익환수에관한법률 제10조 제3항 단서, 구 개발이익환수에관한법률시행령 제9조 제5항) 하지만 헌법재판소가 이 부분을 위헌이라고 결정(95헌바35, 97헌바81, 98헌바5, 10)하면서 상황이 바뀌었습니다. 이제는 법에 정해진 경우가 아니더라도, 실제로 땅을 얼마에 샀는지가 확인되면 그 가격을 기준으로 개시시점지가를 계산해야 합니다. 공시지가보다 실제 매입가격이 우선되는 것이죠.

2. 땅 팔 때 가격(종료시점지가)은 무조건 실제 거래가격은 아니다!

개발이 끝나고 땅을 팔 때 가격(종료시점지가)도 개발부담금 계산에 중요한 요소입니다. 땅을 국가나 지자체의 허가를 받아서 판 경우처럼 특별한 경우에는 실제 판매가격을 종료시점지가로 쓸 수 있다는 법 조항(구 개발이익환수에관한법률 제10조 제2항)이 있습니다. 하지만 이 법 조항은 공시지가를 기준으로 계산한 가격보다 실제 판매가격이 낮을 때만 적용됩니다. (대법원 94누2206 판결) 즉, 실제 판매가격이 공시지가보다 높다면, 공시지가를 기준으로 종료시점지가를 계산해야 합니다.

3. 땅 살 때 가격을 실제 거래가격으로 계산했다고, 땅 팔 때 가격도 무조건 실제 거래가격으로 계산하는 것은 아니다!

개시시점지가를 실제 매입가격으로 계산했다고 해서, 종료시점지가도 무조건 실제 판매가격으로 계산해야 하는 것은 아닙니다. 개시시점지가와 종료시점지가는 별개의 기준으로 판단해야 합니다. (구 개발이익환수에관한법률 제10조 제1항, 제2항, 제3항)

이번 대법원 판결은 개발부담금 계산에서 실제 매입가격의 중요성을 다시 한번 확인시켜 주었고, 땅값 계산 방식에 대한 명확한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있습니다. 개발사업을 진행하시는 분들은 이러한 기준들을 잘 숙지하셔서 개발부담금과 관련된 분쟁을 예방하시기 바랍니다.