여러 사람이 함께 건물을 소유하는 경우, 지분만큼의 권리와 의무가 있을 텐데요, 만약 누군가 건물의 일부를 독점적으로 사용한다면 어떻게 될까요? 오늘은 공유 건물의 지분, 독점 사용, 그리고 부당이득에 관한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
공유의 종류:
건물 공유에는 크게 두 가지 종류가 있습니다.
일반적인 공유: 우리가 흔히 생각하는 공유 형태입니다. 여러 사람이 전체 건물을 지분 비율대로 소유하고, 그 비율만큼 사용·수익할 권리가 있습니다.
구분소유적 공유: 겉으로는 공유처럼 보이지만, 실제로는 각자 특정 부분을 소유하기로 약정한 경우입니다. 예를 들어, 상가 건물을 여러 명이 함께 사서 각자 특정 호수를 나눠 갖기로 약속하고, 등기만 편의상 지분으로 해 놓은 경우입니다. 이때는 각자 약속한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있습니다.
구분소유적 공유가 인정되려면:
1동의 건물 중 위치와 면적이 특정되고, 구조상·이용상 독립성이 있어야 합니다. 즉, 각자 갖기로 한 부분이 명확히 구분되어야 한다는 것입니다. 단순히 "나눠 갖자"라고만 약속한 것으로는 부족하고, 어떤 부분을 누가 갖기로 했는지 명확해야 합니다.
과반수 지분권자의 독점 사용:
과반수 지분을 가진 사람이 건물의 특정 부분을 독점적으로 사용·수익하기로 정할 수 있습니다. 하지만 다른 공유자가 그 건물을 전혀 사용·수익하지 못하고 손해를 본다면, 독점 사용자는 그 지분에 해당하는 부당이득을 반환해야 합니다. 왜냐하면 모든 공유자는 공유물 전부를 지분 비율대로 사용·수익할 권리가 있기 때문입니다. 자신의 지분 비율에 해당하는 면적만큼 사용한다고 해도, 다른 공유자의 사용·수익을 침해했다면 부당이득이 발생합니다.
판례의 핵심:
이번 판례에서는 건물 1층을 여러 명이 공유하면서 각자 특정 점포를 사용하기로 약정했지만, 분양 당시 점포 구분이 명확하지 않았던 상황을 다루었습니다. 법원은 점포가 구조상·이용상 독립적이지 않았으므로 구분소유적 공유가 아닌 일반 공유로 판단했습니다. 따라서 독점적으로 점포를 사용한 사람들은 다른 공유자에게 부당이득을 반환해야 한다고 판결했습니다.
관련 법조항:
참고 판례:
이처럼 공유 건물에 대한 분쟁은 복잡한 법리를 이해해야 해결할 수 있습니다. 자신의 권리를 지키고 분쟁을 예방하기 위해서는 관련 법률과 판례를 잘 살펴보는 것이 중요합니다.
민사판례
여러 사람이 함께 소유하는 부동산(공유물)에서 과반수 지분권자가 다른 공유자의 동의 없이 특정 임차인에게 전체 부동산을 임대하고 임대보증금을 돌려주지 않아 임차인이 부동산을 계속 점유한 경우, 과반수 지분권자는 소수지분권자에게 그 기간 동안 사용하지 못한 지분에 해당하는 임대료 상당의 부당이득을 반환해야 한다.
상담사례
공유 건물은 지분 비율과 관계없이 모든 공유자가 전체 사용 권리를 가지므로, 과반수 지분권자라도 다른 공유자의 지분에 해당하는 사용 이익을 배제하면 부당이득을 반환해야 한다.
민사판례
아파트 건물과 달리 대지의 일부 지분을 따로 소유한 사람이 있는 경우, 그 사람은 아파트 소유주들에게 대지 사용료를 청구할 수 있다. 단, 예외적으로 대지 지분 소유자가 자신의 권리를 포기했거나 그런 특약을 승계한 경우에는 청구할 수 없다.
민사판례
여러 사람이 공동으로 땅을 소유하는 경우, 한 사람이 자신의 지분만큼만 땅을 쓴다고 하더라도, 다른 공유자가 그 땅을 전혀 사용하지 못하고 있다면, 사용하는 사람은 사용 못 하는 사람에게 부당이득을 반환해야 한다.
민사판례
한 건물을 여러 사람이 층별로 나눠 소유하면서 전체 건물 지분에 따라 공유등기를 한 경우, 건물 전체를 분할할 수 없고 자신이 소유한 층만 분할할 수 있다.
민사판례
상속받은 건물에 대해 다른 상속인의 동의 없이 혼자 점유하고 사용한 경우, 다른 상속인에게 차임 상당액을 부당이득으로 반환하고, 손해배상도 해야 한다. 악의의 점유자는 건물 관리에 쓴 돈을 돌려받을 수 없다.