건물 전대차 계약 해지와 권리금 반환

건물을 빌려서 다시 다른 사람에게 빌려주는 '전대차' 계약에서 발생할 수 있는 분쟁에 대해 알아보겠습니다. 이번 사례는 전대인(건물을 빌린 사람)이 약속을 지키지 않았다고 전차인(전대인에게 다시 건물을 빌린 사람)이 계약을 해지하고 돈을 돌려달라고 요구한 사건입니다.

사건의 개요

피고는 건물주인 소외 1로부터 건물을 빌린 후, 원고에게 다시 빌려주는 전대차 계약을 맺었습니다. 원고는 피고에게 전차보증금과 권리금을 지급했습니다. 그런데 피고는 원고에게 두 가지 약속을 지키지 않았습니다. 첫째, 건물주인의 전대차 동의를 받아주기로 했지만 받지 못했고, 둘째, 전차보증금 반환을 담보하기 위해 피고 소유 부동산에 근저당권을 설정해주기로 약정했지만 이행하지 않았습니다. 이에 원고는 계약을 해지하고 보증금과 권리금 반환을 요구했습니다.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 피고의 약속 불이행을 이유로 원고의 계약 해지가 정당하다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 파기환송했습니다.

• 건물주 동의에 대한 약속 불이행: 원심은 건물주가 전대차에 동의하지 않았다고 판단했지만, 대법원은 건물주가 묵시적으로 동의했을 가능성을 배제할 수 없다고 보았습니다. 원고가 오랫동안 건물을 사용하고 있음에도 건물주가 아무런 이의를 제기하지 않았다는 점 등을 고려하면 묵시적 동의를 인정할 여지가 있다는 것입니다. 따라서 이 부분에 대해서는 추가적인 심리가 필요하다고 판단했습니다.

• 근저당 설정 약속 불이행: 대법원은 근저당 설정 약속은 전대차 계약의 주된 목적과 관련된 핵심 약속(주된 채무)이 아니라 부수적인 약속(부수적 채무)이라고 보았습니다. 민법 제544조는 계약의 핵심 약속이 이행되지 않을 때에만 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다 (대법원 1968. 11. 5. 선고 68다1808 판결, 1997. 4. 7.자 97마575 결정 참조). 이 사건에서 근저당 설정은 전대차 계약 자체의 성립에는 영향을 미치지 않는 부수적인 약속이었기 때문에 이를 이행하지 않았다고 해서 계약을 해지할 수는 없다고 판단했습니다. 근저당 설정 약속은 중도금 지급 시점에 이루어졌다는 점도 이러한 판단의 근거가 되었습니다.

• 권리금 반환: 대법원은 전대차 계약이 해지될 경우 권리금 반환 문제에 대해서도 언급했습니다. 권리금은 영업시설, 거래처, 점포 위치 등의 이익을 이용하는 대가이므로, 계약이 중간에 해지되면 남은 기간에 해당하는 권리금은 돌려받아야 한다는 것입니다 (대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결, 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 참조). 따라서 원심은 권리금의 성격을 고려하여 반환 범위를 다시 판단해야 합니다.

결론

이 사건은 계약 해지 요건과 권리금 반환에 대한 중요한 법리를 보여줍니다. 계약 당사자들은 계약 내용을 명확히 하고, 특히 계약의 핵심적인 부분과 부수적인 부분을 구분하여 분쟁을 예방해야 할 것입니다. 또한 권리금 계약 시에는 계약 기간과 해지 시 권리금 반환 범위에 대한 명확한 약정을 하는 것이 중요합니다.