건물에 근저당권이 있어도 토지 임차인의 건물 매수청구권 인정될까?

땅 주인과 건물 지을 목적으로 토지 임대차 계약을 했는데, 계약 기간이 끝났습니다. 그런데 건물에 은행 빚(근저당권)이 있습니다. 이런 경우에도 토지 임차인이 건물 매수를 청구할 수 있을까요? 대법원은 **"가능하다"**라고 판단했습니다. (민법 제643조)

좀 더 자세히 알아보겠습니다.

토지 임차인의 건물 매수청구권이란?

건물을 짓기 위해 땅을 빌린 사람(토지 임차인)이 임대차 계약 기간이 끝났을 때 땅 주인에게 건물을 사라고 요구할 수 있는 권리입니다. 이는 민법 제643조에 규정되어 있습니다.

근저당권이 설정된 건물도 매수청구 가능?

네, 가능합니다. 건물에 근저당권이 설정되어 있다고 해서 매수청구권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. (대법원 1972. 5. 23. 선고 72다341 판결)

매수가격은 어떻게 정할까?

핵심은 "건물이 현존하는 그대로의 상태에서 평가된 시가"입니다. 단순히 건물 자체의 가격만 보는 것이 아니라, 건물의 위치, 주변 토지의 상황 등을 모두 고려하여 계산합니다. (대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결)

흔히 생각하는 것처럼 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 매수가격에서 빼는 것은 아닙니다. 다만, 토지 소유자 입장에서는 근저당권이 있는 건물을 사면 나중에 문제가 생길 수 있겠죠? 그래서 민법 제588조는 토지 소유자가 근저당권 말소등기가 될 때까지는 최대 채권최고액만큼의 돈 지급을 거절할 수 있도록 보호하고 있습니다. (대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결) 즉, 토지 소유자는 건물 매수 가격을 다 지급하지 않고 근저당권 채권최고액만큼 보류할 수 있다는 의미입니다.

판례의 핵심 내용

이번 대법원 판결(대법원 2006.12.13. 선고)에서는 원심이 건물의 시가를 너무 낮게 평가하고, 근저당권 설정등기를 말소한 후 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결한 부분에 문제가 있다고 보았습니다. 즉, 매수가격 산정과 근저당권 처리에 대한 법리를 오해했다는 것이죠.

결론

건물에 근저당권이 설정되어 있더라도 토지 임차인의 건물 매수청구권은 인정됩니다. 하지만 매수가격은 시가를 기준으로 정해지며, 토지 소유자는 근저당권 말소 전까지 채권최고액 상당의 금액 지급을 거절할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.