건축허가 취소, 착공 했는데 왜 취소될까?

건축허가를 받고 기간 내에 착공하지 않으면 허가가 취소될 수 있다는 사실은 많이들 알고 계실 겁니다. 그런데 착공을 했는데도 허가가 취소될 수 있다면 어떨까요? 오늘은 건축허가 취소와 관련된 흥미로운 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

원고는 부산 기장군의 한 임야에 소매점을 짓기 위해 건축허가를 받았습니다. 허가 후 1년 이내에 공사를 시작해야 하지만, 원고는 기간 내에 착공하지 못했습니다. 이에 따라 관할 군청은 착공 기간을 연장해 주었고, 원고는 연장된 기간 만료 직전에 착공 신고를 했습니다. 그 후 나무를 베고 땅을 파는 작업을 시작했지만, 군청 직원들이 현장에 와서 아무 이유 없이 공사를 중단하라고 요구했습니다. 결국 군청은 원고가 착공 기간 내에 공사를 시작하지 않았다는 이유로 건축허가를 취소했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 착공 기간이 지난 후에 공사를 시작했더라도 건축허가를 취소할 수 있는지, 둘째, 나무를 베고 땅을 파는 등의 준비 작업만으로 '공사 착수'로 볼 수 있는지입니다.

법원의 판단

법원은 옛날 건축법(2014년 1월 14일 법률 제12246호로 개정되기 전의 것) 제11조 제7항을 근거로 판단했습니다. 이 조항은 1년 이내에 공사를 시작하지 않으면 허가를 취소할 수 있다고 규정하면서도, 착공 기간이 지난 후 공사를 시작하는 것 자체를 금지하는 것은 아니라고 해석했습니다. 즉, 착공 기간이 지났더라도 공사를 시작했다면 특별한 공익상의 필요가 없는 한 건축허가를 취소할 수 없다는 것입니다. (대법원 1985. 10. 22. 선고 85누93 판결 참조)

또한, 법원은 '공사 착수'의 의미에 대해서도 판단했습니다. 나무 베기, 땅 파기, 울타리 설치 등의 준비 작업만으로는 건물 신축 공사에 착수했다고 볼 수 없으며, 건물 부지 굴착이나 건물 축조와 같은 실질적인 공사를 시작해야 한다고 판단했습니다. (대법원 1994. 12. 2. 선고 94누7058 판결 참조)

이 사건에서 원고는 착공 기간 이후에 공사를 시작했지만, 군청의 위법한 공사 중단 명령 때문에 실질적인 건물 공사에 착수하지 못했습니다. 법원은 이를 고려하여 군청의 건축허가 취소 처분이 위법하다고 판결했습니다.

결론

이 판례는 건축허가 취소와 관련하여 중요한 기준을 제시합니다. 착공 기간이 지났더라도 공사에 착수했다면 특별한 사정이 없는 한 허가를 취소할 수 없으며, '공사 착수'는 실질적인 건물 공사를 의미한다는 점을 명확히 한 것입니다. 건축주는 물론이고 허가권자도 이러한 판례의 내용을 숙지하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.