경매 부동산 현황조사, 집행관의 확인 의무는 어디까지?

경매로 부동산을 낙찰받았는데, 숨어있던 임차인 때문에 낭패를 본 사례가 있습니다. 이런 상황에서 집행관의 현황조사 책임을 물을 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 경매를 통해 '시티빌리지'라는 아파트를 낙찰받았습니다. 그런데 알고 보니 해당 아파트는 외벽에는 '씨티빌리지'라고 표기되어 있었고, '씨티빌리지'로 주소를 등록한 임차인이 있었던 것입니다. 집행관은 경매 절차에서 현황조사를 할 때 건축물관리대장에 등록된 '시티빌리지' 명칭으로만 임차인 확인을 했고, '씨티빌리지' 명칭으로는 확인하지 않았습니다. 결국 원고는 숨어있던 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 손해를 입었습니다. 이에 원고는 집행관의 부실한 현황조사로 인해 손해를 입었다며 국가배상을 청구했습니다.

쟁점

집행관이 현황조사를 할 때 건축물관리대장상 명칭과 다른 명칭으로 전입신고된 임차인까지 확인할 의무가 있는지가 쟁점이었습니다.

대법원의 판단

대법원은 집행관에게 그러한 의무까지는 없다고 판단했습니다. (대법원 2010.10.14. 선고 2009다57662 판결)

• 집행관의 주의의무: 집행관은 경매 부동산의 현황을 정확하게 조사하여 매수희망자가 예상치 못한 손해를 입지 않도록 주의해야 합니다. (민사집행법 제85조, 제105조) 주택의 경우, 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인해야 합니다.
• 공동주택의 경우: 구 주민등록법 시행령 제9조 제3항은 공동주택 주소는 건축물관리대장 등에 따른 명칭으로 등록한다고 규정하고 있습니다. 따라서 집행관은 건축물관리대장에 기재된 명칭으로 전입신고된 세대주를 확인하면 되고, 다른 명칭으로 전입된 세대주까지 확인할 의무는 없습니다. (현행 주민등록법 시행령 제9조 제3항, 제4항 참조) 비록 외벽에 다른 명칭이 표시되어 있다 하더라도 마찬가지입니다.

결론

이 사건에서 대법원은 집행관이 건축물관리대장에 표시된 '시티빌리지' 명칭으로 임차인을 확인한 이상, '씨티빌리지' 명칭까지 확인하지 않았더라도 주의의무 위반이 아니라고 판단했습니다. 따라서 국가의 배상책임도 인정되지 않았습니다.

참고할 점

이 판례는 집행관의 현황조사 의무 범위를 명확히 했다는 점에서 의의가 있습니다. 하지만 경매 참가자는 스스로 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 단순히 매각물건명세서에 의존하지 말고, 현장 방문 및 등기부등본, 건축물대장 등을 직접 확인하여 숨겨진 권리관계가 있는지 살펴보아야 예상치 못한 손해를 막을 수 있습니다.