경매와 변제충당에 관한 이야기

부동산 경매 과정에서 돈을 어떻게 갚아야 하는지, 특히 여러 건의 빚이 있을 때 어떤 빚부터 갚아야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.

1. 경매와 변제충당의 기본 원칙

일반적으로 빚을 갚을 때, 갚는 사람(채무자)과 받는 사람(채권자)이 합의해서 어떤 빚부터 갚을지 정할 수 있습니다. 민법 제476조에도 이런 내용이 나와있죠. 하지만 경매에서는 이런 방식이 허용되지 않습니다. 경매는 법원이 주도하는 절차이기 때문에 개인적인 합의로 빚을 갚는 순서를 바꿀 수 없다는 것이죠. 과거에 있었던 '경매법'(현재는 폐지)에서도 마찬가지였습니다.

하지만 예외는 있습니다. 경매 이전에 채무자와 채권자가 별도의 합의를 통해 빚 갚는 순서를 정했다면, 그 합의가 유효합니다. 다만, 그 합의가 무효가 되는 다른 이유가 없어야겠죠.

2. 여러 개의 근저당과 변제충당

같은 채권자에게 여러 건의 빚이 있고, 같은 부동산에 여러 개의 근저당권이 설정되어 있는 경우를 생각해 볼까요? 예를 들어 A은행에 1순위, 2순위 근저당권을 설정하고 각각 다른 대출을 받았는데, 경매로 넘어가서 받은 돈이 모든 빚을 갚기에 부족하다면 어떻게 될까요?

이 경우, 경매 대금을 무조건 1순위 근저당권에 해당하는 빚부터 갚아야 하는 것은 아닙니다. 각 근저당권은 설정 당시의 모든 빚을 담보하는 것이기 때문에, 경매 대금을 어떤 빚에 갚을지는 변제충당의 원칙에 따라 정해야 합니다. (민법 제357조, 제360조 참조) 즉, 경매 대금을 어떻게 쓸지 정하는 권리는 채권자에게 있다는 것입니다. (대법원 1987.5.26. 선고 86다카2950 판결 참조)

3. 사전 약정과 변제충당

만약 채권자와 채무자가 미리 "갚을 돈이 부족하면 채권자가 알아서 빚 갚는 순서를 정한다"라고 약정했다면 어떨까요? 이 경우, 채권자가 그 약정에 따라 돈을 배분하면 채무자에게 따로 통보하지 않아도 유효합니다. (대법원 1987.3.24. 선고 84다카1324 판결 참조)

결론적으로, 경매에서의 변제충당은 일반적인 경우와는 다른 특별한 규칙이 적용됩니다. 여러 건의 빚이 있을 때 어떤 빚부터 갚아야 하는지, 미리 약정한 내용은 어떤 효력을 갖는지 등을 잘 살펴봐야 합니다. 위 내용은 일반적인 설명이며, 개별적인 사안에 따라 법률 전문가의 도움을 받는 것이 필요할 수 있습니다.