계약금 대신 어음 줬는데, 판매자가 마음 바꿨어요! 계약 해지 가능할까요?

부동산 매매 계약, 인생에서 가장 큰 거래 중 하나죠! 그런데 계약금까지 주고받았는데, 판매자가 갑자기 마음을 바꿨다면 어떻게 될까요? 특히 계약금을 현금 대신 어음으로 지급했을 경우에는 더욱 궁금해집니다. 오늘은 이런 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례

A씨는 B씨 소유의 부동산을 사기로 하고 매매계약을 체결했습니다. 계약금은 5천만 원, 중도금은 2억 5천만 원, 잔금은 2억 원으로 정했습니다. 계약 당일, A씨는 B씨와 합의하여 계약금과 중도금 합계 3억 원을 1억 원짜리 약속어음 3장으로 B씨에게 지급했습니다. 그런데 갑자기 B씨가 마음을 바꿔 계약을 해지하고 싶다고 합니다. 계약금의 두 배인 1억 원과 이미 받은 어음 3장(총 3억 원)을 돌려주겠다고 하는데, 과연 B씨는 마음대로 계약을 해지할 수 있을까요?

해설

결론부터 말씀드리면, B씨는 계약을 해지할 수 없습니다. 민법 제565조에 따르면, 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 "이행에 착수"하기 전이어야 합니다. "이행에 착수"란 단순히 이행을 준비하는 것을 넘어, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 이행을 위한 필요한 전제행위를 하는 것을 의미합니다. (대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결, 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결 등)

이 사례에서 A씨는 B씨의 동의하에 계약금 및 중도금을 어음으로 지급했습니다. 이 행위는 계약 내용의 이행을 위한 중요한 단계로, 객관적으로 이행에 착수한 것으로 볼 수 있습니다. 단순히 이행을 준비하는 차원을 넘어선 것이죠. 비록 이행기 전이라도 특별한 사정이 없는 한 이행기에 앞서 이행에 착수할 수 있다는 점도 중요합니다. (대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결, 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 등)

따라서 A씨가 B씨의 동의 하에 어음을 교부한 것은 이행에 착수한 것으로 간주되어 B씨는 계약금의 배액을 제공하더라도 계약을 해지할 수 없습니다.

핵심 정리

• 매도인은 매수인이 이행에 착수하기 전까지만 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
• 어음 교부는 매수인의 이행 착수로 볼 수 있습니다.
• 따라서 매수인이 어음으로 계약금 및 중도금을 지급한 경우, 매도인은 임의로 계약을 해지할 수 없습니다.

이처럼 부동산 매매 계약은 복잡한 법률 관계가 얽혀있기 때문에 신중하게 진행해야 합니다. 특히 계약금 지급 방식 등 중요한 사항은 전문가와 상의하여 문제 발생 소지를 최소화하는 것이 중요합니다.