계약금 몽땅 뺏기는 건 부당할 수도 있어요! - 부동산 계약 해지 시 손해배상 예정액 감액

부동산 매매 계약을 하다 보면 계약금을 걸게 되죠. 만약 계약이 해지되면 이 계약금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 계약서에 '계약금은 위약벌이다'라는 조항이 있기 때문인데요. 이런 위약벌 조항 때문에 계약금을 몽땅 잃게 되는 것이 과연 정당한 걸까요? 항상 그렇지는 않습니다. 오늘은 부동산 계약 해지 시 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 판단된 사례를 통해 어떤 경우에 감액될 수 있는지 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고로부터 임야를 7억 7,700만 원에 매수하기로 계약하고, 계약금 2억 원(매매대금의 약 26%)을 지급했습니다. 그런데 원고는 계약 후 임야의 도로 예정지 면적에 문제가 있다는 것을 알게 되어 계약을 취소하려 했습니다. 피고는 원고가 잔금을 지급하지 않았다는 이유로 계약을 해제하고 계약금을 돌려주지 않았습니다. 원고는 계약금 2억 원이 지나치게 많다며 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 계약금 2억 원이 부당하게 과다할 수 있다고 본 것이죠. 대법원은 다음과 같은 사정들을 고려했습니다.

• 매매대금 대비 계약금 비율: 계약금 2억 원은 매매대금의 26%에 해당하는 상당히 높은 금액이었습니다. 게다가 원고가 시세보다 훨씬 비싸게 토지를 매수한 것을 고려하면, 실제 시세 기준으로는 계약금 비율이 더 높아집니다.
• 실제 손해액 불분명: 피고는 계약 해지로 인해 손해를 입었다고 주장했지만, 구체적인 손해 내용과 규모를 제시하지 못했습니다.
• 계약 해제 시점: 원고가 잔금 지급 기일을 짧게 어긴 후 바로 계약이 해제되었습니다.

대법원은 이러한 사정들을 종합적으로 고려했을 때, 계약금 2억 원이 피고에게 부당한 압박을 가하는 수준으로 과다하다고 판단했습니다.

관련 법 조항 및 판례

이 사건의 핵심 법 조항은 민법 제398조 제2항입니다. 이 조항은 손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다.

대법원은 이 조항을 해석하면서, '부당히 과다한 경우'란 단순히 계약금 비율이 높다는 것만으로 판단해서는 안 된다고 했습니다. 계약 당사자들의 지위, 계약의 목적, 손해배상액을 예정한 동기, 예상되는 손해액의 크기, 거래 관행 등 모든 사정을 고려해야 한다고 밝혔습니다 (대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다19051 판결, 대법원 2016. 2. 18. 선고 2014다73886 판결 참조).

결론

부동산 계약 해지 시 계약금을 전부 잃는다고 생각하면 억울할 수 있습니다. 하지만 법원은 위에서 살펴본 것처럼 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 계약금이 부당하게 과다한지 판단합니다. 따라서 계약 해지로 인해 과도한 손해배상을 요구받는 경우, 법률 전문가의 도움을 받아 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.