고급주택 취득세 중과, 공유면적 계산, 그리고 분양계약 변경의 효력

안녕하세요. 오늘은 고급주택 취득세 중과와 관련된 법적인 분쟁에 대한 대법원 판결을 쉽게 풀어서 설명드리려고 합니다. 이번 사례는 아파트 분양 회사와 수분양자 간의 분쟁으로, 고급주택 취득세, 공유면적 계산, 그리고 분양계약 변경의 효력에 대한 중요한 법적 판단을 담고 있습니다.

사건의 개요

한신주택이라는 회사가 부산에 아파트를 건설하여 분양했습니다. 그중 일부 아파트는 크기가 커서 고급주택으로 분류될 가능성이 있었습니다. 고급주택으로 분류되면 취득세가 더 많이 나오기 때문에, 회사는 수분양자들과 공용주차장 면적을 줄이는 약정을 맺어서 고급주택 기준을 피해가려고 했습니다. 이에 부산진구청은 이러한 약정이 효력이 없다고 보고 고급주택 기준에 따라 취득세를 부과했고, 회사와 수분양자는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 고급주택을 정하는 기준을 대통령령에 위임한 것이 적법한가?
2. 고급주택 면적 계산에 공용면적이 포함되는가? 특히, 독점적으로 사용하지 않는 공간이나 주차장 면적은 제외되는가?
3. 분양계약 후 회사와 수분양자 간에 맺은 공용면적 감축 약정은 유효한가?

대법원의 판단

대법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 고급주택 기준을 대통령령에 위임한 것은 적법하다. 고급주택 기준을 법률에 일일이 정하기는 어렵고, 대통령령에 위임하더라도 그 범위와 한계가 명확하기 때문입니다. (구 지방세법 제112조 제2항, 대법원 1993. 2. 12. 선고 92누5478 판결)

2. 고급주택 면적 계산에는 공용면적도 포함된다. 아파트는 전유부분과 공용부분이 함께 주거생활을 위해 사용되기 때문입니다. 독점적으로 사용하는지 여부는 중요하지 않습니다. 주차장 면적도 마찬가지로 포함됩니다. (구 지방세법시행령 제84조의3 제1항 제2호 (4)목, 대법원 1996. 12. 10. 선고 96누3258 판결)

3. 분양계약 후 체결된 공용면적 감축 약정은 무효다. 공동주택 소유자는 전유부분과 공용부분을 분리하여 처분할 수 없고, 공용부분을 전유부분으로 변경하려면 구조상·이용상 독립되어야 하는데, 이 사건의 주차장은 그렇지 않았기 때문입니다. (민법 제215조, 제262조, 집합건물의소유및관리에관한법률 제3조, 제10조 제1항, 제13조, 대법원 1995. 3. 3. 선고 94다4691 판결 등)

결론

결국 대법원은 부산진구청의 손을 들어주었습니다. 고급주택 취득세를 피하기 위해 공용면적을 줄이는 약정을 맺었더라도, 그 약정은 효력이 없고, 공용면적을 포함하여 고급주택 여부를 판단해야 한다는 것입니다. 이 판결은 고급주택 취득세와 관련된 분쟁에서 중요한 기준을 제시하고 있습니다.