공동담보 부동산 일부 양도시 사해행위 여부 판단 기준

부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우, 여러 부동산에 걸쳐 하나의 채무를 담보하는 '공동저당'을 설정하는 경우가 있습니다. 만약 빚을 갚지 못해 부동산이 경매에 넘어가면, 채권자는 여러 부동산 중 어떤 것이든 골라서 경매를 진행할 수 있죠. 그런데 공동저당이 설정된 부동산 중 일부를 다른 사람에게 팔았다면 어떻게 될까요? 채권자 입장에서는 돈을 돌려받을 담보가 줄어들기 때문에, 이러한 행위가 사해행위에 해당하는지 문제가 될 수 있습니다.

오늘은 공동저당된 부동산 일부를 양도한 경우, 사해행위 여부를 어떻게 판단하는지 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사례:

A씨는 B은행에서 돈을 빌리면서 자신의 부동산 2개 (X, Y)를 공동담보로 제공했습니다. 그런데 A씨는 빚을 갚지 못하는 상황에서 X 부동산을 C에게 팔았습니다. B은행은 A씨의 행위가 사해행위라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

쟁점:

X 부동산의 양도가 사해행위에 해당하는지 여부

대법원의 판단:

대법원은 X 부동산의 양도가 사해행위인지 판단하기 위해서는, X 부동산에 설정된 피담보채권액이 X 부동산의 가액을 초과하는지 살펴봐야 한다고 했습니다. 만약 피담보채권액이 X 부동산의 가액보다 크다면, X 부동산은 이미 채권자에게 담보로 잡혀있는 부분이 더 크기 때문에, 다른 채권자들이 돈을 돌려받을 가능성이 없게 됩니다. 따라서 이런 경우에는 X 부동산의 양도가 사해행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

그렇다면 공동저당된 여러 부동산 중 일부가 양도된 경우, 그 부동산에 해당하는 피담보채권액은 어떻게 계산할까요? 대법원은 특별한 사정이 없는 한, 민법 제368조의 규정 취지에 따라 각 부동산의 가액 비율에 따라 안분해야 한다고 판시했습니다. 즉, X 부동산과 Y 부동산의 가액 비율대로 채무를 나눠서, X 부동산에 할당된 채무액이 X 부동산의 가액보다 큰지 판단해야 한다는 것입니다.

관련 법조항:

• 민법 제368조 (공동저당) 저당물의 경매대가를 가지고 각 저당권자에게 그 채권액의 비율로 변제한다.
• 민법 제406조 (채권자취소권) 제1항 채무자가 채권자를 해하여 채무를 면탈할 의사로 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다.

참고 판례:

• 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다10864 판결
• 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다42618 판결
• 대법원 2001. 10. 12. 선고 2001다15613 판결

결론:

공동저당된 부동산 일부를 양도한 경우 사해행위 여부를 판단하려면, 해당 부동산의 가액과 그 부동산에 안분된 피담보채권액을 비교해야 합니다. 피담보채권액이 부동산 가액보다 크다면 사해행위가 아니지만, 그렇지 않다면 사해행위에 해당할 수 있습니다. 따라서 공동저당된 부동산을 처분하려는 경우에는 관련 법리와 판례를 잘 살펴보고 신중하게 결정해야 합니다.