공사대금 미지급? 내 돈 받으려면 가등기 어떻게 해야 할까요?

건물 짓는다고 돈 들였는데, 돈을 못 받았다면? 이럴 때 대비해서 가등기를 설정해 놓는 경우가 많습니다. 그런데 가등기 설정했다고 끝이 아니죠. 돈을 못 받았을 때 어떻게 해야 내 돈을 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 공사대금과 가등기에 대해 알아보겠습니다.

사례

건설업자 갑은 을로부터 건물 신축 공사를 맡았습니다. 혹시 을이 공사대금 2억 원을 주지 않을까 봐 갑은 을 소유의 시가 4억 원짜리 A 부동산에 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 설정했습니다. 공사가 끝났지만 을은 약속한 공사대금을 주지 않았습니다. 이제 갑은 A 부동산에 대한 가등기에 기반하여 본등기를 하려고 합니다. 이 경우 '가등기담보 등에 관한 법률'에 따라 복잡한 절차를 거쳐야 할까요?

해결책

결론부터 말씀드리면, 이 경우에는 '가등기담보 등에 관한 법률'을 따를 필요가 없습니다. 왜 그럴까요?

'가등기담보 등에 관한 법률'은 돈을 빌리고 갚지 못할 경우를 대비해 다른 재산으로 빚을 갚겠다고 약속하는, 이른바 양도담보의 성격을 가진 가등기에 적용되는 법입니다. 쉽게 말해, 돈을 빌려주고 돈 대신 다른 물건의 소유권을 넘겨받기로 약속한 경우에 적용되는 법이죠.

하지만 우리 사례처럼 공사대금을 보장하기 위해 설정한 가등기는 양도담보와는 다릅니다. 공사를 완료하면 돈을 받기로 한 것이지, 돈 대신 부동산을 받기로 한 것이 아니기 때문입니다.

대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다. 대법원은 "가등기담보 등에 관한 법률은 돈을 빌리고 갚지 못할 때 다른 재산으로 빚을 갚겠다고 약속하는 경우에 적용되는 것이므로, 공사대금채권을 담보할 목적으로 가등기가 설정된 경우에는 이 법이 적용되지 않는다"고 판시했습니다 (대법원 1992. 4. 10. 선고 91다45356 판결).

따라서 갑은 '가등기담보 등에 관한 법률'의 복잡한 절차 없이 본등기를 통해 A 부동산의 소유권을 이전받을 수 있습니다. 물론, 본등기에 필요한 다른 법적 요건들은 충족해야겠죠.

핵심 정리

• 공사대금 채권을 담보하기 위한 가등기에는 '가등기담보 등에 관한 법률'이 적용되지 않습니다.
• 따라서 일반적인 소유권이전청구권 가등기처럼 본등기 절차를 진행할 수 있습니다.

이처럼 가등기는 상황에 따라 적용되는 법과 절차가 다를 수 있으므로 전문가와 상담하여 진행하는 것이 안전합니다.