공원 조성으로 수용되는 토지, 보상은 어떻게?

안녕하세요. 오늘은 공원 조성 사업으로 수용되는 토지의 보상과 관련된 법원 판결을 쉽게 풀어 설명드리려고 합니다. 토지 수용은 공익사업을 위해 개인의 토지를 국가가 강제로 취득하는 것을 말하는데요, 이때 정당한 보상이 이루어져야 하겠죠? 최근 대법원 판결을 바탕으로 핵심 내용만 짚어보겠습니다.

1. 용도지역 변경 전 기준으로 보상해야

공원을 만들기 위해 토지 용도가 바뀌었다면, 변경 전 용도를 기준으로 보상액을 산정해야 합니다. 예를 들어, 일반주거지역이었던 땅이 공원 조성을 위해 자연녹지지역으로 변경된 후 수용되었다면, 일반주거지역일 때의 가치를 기준으로 보상받아야 한다는 뜻입니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 같은 법 시행규칙 제23조)

2. 중복 보상은 안돼요!

토지의 현재 상태가 개발하기 어렵다는 점이 이미 보상액에 반영되었다면, 같은 이유로 또 보상해줄 필요는 없습니다. 예를 들어, 나무가 너무 많아 개발이 어려운 토지의 경우, '나무가 많아 개발이 어렵다'는 사실과 '법적으로 나무 때문에 개발이 제한된다'는 사실은 사실상 같은 이유입니다. 따라서 이를 중복해서 보상액에 반영하는 것은 안 됩니다. (구 도시계획법 제49조, 구 도시계획법 시행령 제50조 [별표 1] 1. (다), 서울특별시 도시계획조례 제25조 [별표 1] 1. (다) (1), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 부칙 제15조 제4항)

3. 감정평가 지침은 참고자료일 뿐

한국감정평가업협회에서 만든 '토지보상평가지침'이라는 게 있습니다. 하지만 이 지침은 법적인 구속력이 없어요. 따라서 감정평가가 이 지침과 다르다고 해서 무조건 잘못된 것은 아닙니다. (부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제31조, 감정평가에 관한 규칙 제17조, 대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결, 대법원 2002. 6. 14. 선고 2000두3450 판결)

4. 비슷한 용도의 토지를 기준으로!

수용되는 토지와 비슷한 용도의 토지가 있다면, 그 토지를 기준으로 보상액을 산정하는 것이 합리적입니다. 비록 이용 상황이나 주변 환경이 조금 다르더라도, 그 차이는 보상액을 조정하는 과정에서 반영하면 됩니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 같은 법 시행규칙 제22조, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결, 대법원 1999. 1. 15. 선고 98두8896 판결, 대법원 2000. 12. 8. 선고 99두9957 판결)

5. 토지가격비준표는 참고만!

'토지가격비준표'라는 자료가 있지만, 이것은 보상액을 정하는 절대적인 기준이 아닙니다. 참고자료일 뿐이라는 점, 기억해두세요. (부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조, 대법원 1995. 7. 25. 선고 93누4786 판결, 대법원 1999. 1. 29. 선고 98두4641 판결)

6. 서류상 지목보다는 실제 이용 상황이 중요!

토지의 보상액은 서류상 지목이 아니라, 실제로 어떻게 이용되고 있는지를 기준으로 정해야 합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조, 제21조, 대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결)

7. 유사 토지의 거래 가격이나 보상 사례도 참고할 수 있어요

비슷한 토지의 거래 가격이나 보상 사례가 있다면, 보상액을 정할 때 참고할 수 있습니다. 단, 그 가격이 정상적인 거래였는지, 수용되는 토지와 충분히 유사한지 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. (부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조, 감정평가에 관한 규칙 제17조, 대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2002두2833 판결, 대법원 2003. 12. 26. 선고 2002두2208 판결)

토지 수용과 보상은 복잡한 문제이므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글이 토지 수용 보상에 대한 이해를 높이는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.