근저당 설정 계약서, 글자 그대로만 봐야 할까요?

은행에서 대출을 받을 때 흔히 근저당을 설정하죠. 근저당 설정 계약서에는 보통 "모든 채무"를 담보한다는 식으로 포괄적인 문구가 적혀있는 경우가 많습니다. 그렇다면 계약서에 적힌 그대로, 정말 모든 채무를 다 담보하는 걸까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례 소개

원고와 소외 1은 공동으로 소유한 부동산에 대해 소외 1을 채무자로, 9억 5천만 원을 채권최고액으로 하는 근저당권을 금고(피고) 앞으로 설정했습니다. 그리고 소외 1은 금고에서 7억 3천만 원을 대출받았습니다. 근저당 설정 계약서에는 "모든 채무"를 담보한다는 문구가 있었는데, 사실 소외 1은 다른 회사들의 빚에 대해 약 22억 6천만 원 상당의 연대보증을 서고 있었습니다. 원고는 이 사실을 몰랐고, 이 근저당은 단지 7억 3천만 원 대출에 대한 담보라고 생각했습니다. 금고는 계약서에 "모든 채무"라고 적혀 있으니 연대보증 채무도 포함된다고 주장했고, 원고는 이에 반박하며 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

원심에서는 계약서에 "모든 채무"라고 적혀있으니 연대보증 채무도 포함된다고 판단했습니다. 하지만 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다.

대법원은 근저당 설정 계약서가 인쇄된 일반 약관 형태라고 해도, 계약 당시의 상황, 계약의 목적, 채무액, 당사자들의 관계 등을 종합적으로 고려해야 한다고 판단했습니다. 단순히 계약서 문구에만 매달릴 것이 아니라, 실제 당사자들이 어떤 의도로 계약을 했는지가 중요하다는 것이죠.

이 사건에서는 몇 가지 중요한 사실들이 있었습니다. 우선, 소외 1의 연대보증 채무가 최대 30억 원이 넘는데, 담보로 잡은 부동산의 근저당 채권최고액은 9억 5천만 원에 불과했습니다. 만약 금고가 정말로 모든 채무를 담보하려 했다면, 이렇게 적은 금액으로 근저당을 설정하지는 않았을 것이라는 점이죠. 또한, 원고는 소외 1의 연대보증 채무에 대해 전혀 알지 못했습니다. 이런 상황들을 종합적으로 고려했을 때, 대법원은 이 근저당은 7억 3천만 원의 대출금과 그 부수적인 채무만을 담보하기 위한 것이라고 판단했습니다.

핵심 정리

• 근저당 설정 계약서에 "모든 채무"와 같은 포괄적인 문구가 있다고 해서 무조건 모든 채무를 담보하는 것은 아닙니다.
• 계약 당시의 상황, 목적, 채무액, 당사자들의 관계 등을 종합적으로 고려하여 실제 당사자들의 의도가 무엇이었는지를 판단해야 합니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제105조 (의사표시의 해석), 제357조 제1항 (근저당권의 피담보채권의 범위), 제360조 (근저당권의 효력), 약관의 규제에 관한 법률 제5조
• 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다27612 판결 등