근저당 설정했는데, 예상보다 빚을 덜 갚아도 된다고?

은행에서 돈을 빌릴 때, 혹시 모를 상황에 대비해 담보로 집이나 땅에 근저당을 설정하는 경우가 많죠? 근저당 설정 계약서에는 보통 "이 부동산은 앞으로 발생할 모든 빚을 담보로 한다"라는 식으로 포괄적인 문구가 적혀있습니다. 그런데 만약 실제 빌린 돈과 계약서 내용이 다르다면 어떻게 될까요? 계약서에 적힌 대로 모든 빚을 갚아야 할까요?

최근 대법원 판결(2017다274576)을 통해 이와 관련된 흥미로운 사례를 살펴보겠습니다. 이 사례에서는 원고가 안성이라는 회사의 임차보증금 반환 채무를 담보하기 위해 자신의 부동산에 근저당을 설정했습니다. 근저당권자는 피고였고, 채권최고액은 3억 9천만 원이었죠. 그런데 이후 원고와 피고는 별도의 합의서를 작성하여 실제 담보할 채무액을 3억 4천만 원으로 정했습니다. 문제는 안성이 여러 건의 빚을 지고, 피고가 여러 차례 다른 담보물에 대한 경매를 통해 배당을 받으면서 발생했습니다.

결국 원고의 부동산도 경매에 넘어갔고, 피고는 근저당권자로서 배당을 받게 되었는데요. 원고는 "이미 다른 경매를 통해 피고가 3억 4천만 원 이상의 돈을 받았으니, 내 부동산에 대한 근저당권은 효력이 없다"라고 주장하며 배당이의 소송을 제기했습니다.

대법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 비록 근저당 설정 계약서에는 일반적으로 모든 채무를 담보한다는 문구가 있더라도, 실제 당사자 간의 합의로 담보 책임 범위를 제한할 수 있다는 것입니다.

이 판결의 핵심은 계약서 문구가 전부가 아니라는 점입니다. 계약서가 부동문자로 인쇄된 형식이고, 계약 체결 당시의 상황, 당사자들의 관계 등을 종합적으로 고려했을 때 실제 의도가 계약서 문구와 다르다고 판단되면, 실제 의도대로 해석해야 한다는 것입니다. (민법 제105조, 제357조, 제360조 참조) 이러한 법리는 과거 대법원 판례에서도 일관되게 유지되어 왔습니다 (대법원 1990. 7. 10. 선고 89다카12152 판결, 대법원 1994. 11. 25. 선고 94다8969 판결).

즉, 근저당 설정 계약을 할 때는 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하는 것은 물론, 실제 담보하고자 하는 채무 범위에 대해 명확히 합의하고, 필요하다면 별도의 합의서를 작성하는 것이 중요합니다. 이를 통해 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.