기준시가와 실거래가, 양도소득세 계산 어떻게 할까요?

부동산을 팔 때 내야 하는 세금, 양도소득세! 계산이 복잡해서 머리 아프셨죠? 특히 기준시가와 실거래가를 기준으로 어떻게 세금을 계산해야 하는지 헷갈리는 분들이 많을 거예요. 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

양도소득세 계산의 기본은 양도차익(판 가격 - 산 가격)에 세율을 곱하는 것입니다. 그런데 '산 가격'과 '판 가격'을 어떻게 정할까요? 실제 거래된 가격(실거래가)을 사용하는 것이 원칙이지만, 모든 거래를 완벽하게 파악하기 어렵기 때문에 정부는 과세 편의를 위해 '기준시가'라는 제도를 운영하고 있습니다. 기준시가는 정부가 정해놓은 부동산의 기준 가격입니다.

그런데 기준시가를 사용하다 보면 실제 거래 가격과 차이가 발생해서 세금이 더 많이 나오는 경우도 생깁니다. 그렇다면 기준시가로 계산한 세금이 실제 거래 가격으로 계산한 양도차익보다 더 커도 되는 걸까요? 결론부터 말씀드리면 안 됩니다.

대법원은 여러 판례 (대법원 1996. 12. 10. 선고 96누4022 판결, 대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결, 대법원 2003. 5. 30. 선고 2001두5026 판결 등)를 통해 기준시가를 이용해 계산한 양도소득세가 실제 거래 가격으로 계산한 양도차익을 넘어설 수 없다는 점을 명확히 했습니다. 즉, 납세자에게 불리하게 과세해서는 안 된다는 것이죠. (구 소득세법 제96조 제1항 제6호, 제97조 제1항 제1호, 제100조 제1항 참조 - 현행법과 조문 번호가 다를 수 있습니다.)

하지만 주의할 점이 있습니다! 기준시가로 계산한 양도차익이 실제 양도차익보다 크더라도 세금 부과 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 중요한 것은 최종적으로 부과되는 세액이 실제 양도차익을 넘어서는 안 된다는 것입니다.

오늘 소개한 판례도 이와 관련된 내용입니다. 원고는 실거래가로 양도소득세를 신고했지만, 과세 당국은 실제 양도가액이 더 크다고 판단하여 기준시가를 적용해 세금을 부과했습니다. 원심은 기준시가로 계산한 양도차익이 실제 양도차익보다 크다는 이유로 과세 처분을 취소했지만, 대법원은 이를 뒤집고 다시 판단하도록 했습니다. 즉, 기준시가로 계산한 양도차익이 실제 양도차익보다 크더라도, 최종 세액이 실제 양도차익을 넘지 않으면 과세 처분이 적법할 수 있다는 것입니다.

양도소득세 계산, 생각보다 복잡하죠? 기준시가와 실거래가를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 정확하게 세금을 신고·납부하는 것이 중요합니다.