낡은 연립주택 재건축, 근저당권은 어떻게 될까? 아파트 경매와 배당금 분쟁 이야기

오래된 연립주택을 허물고 새 아파트를 짓는 재건축! 꿈같은 이야기지만, 그 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 오늘은 재건축 과정에서 발생한 아파트 경매와 배당금 분쟁에 대한 법원 판결을 소개하고, 낡은 연립주택에 설정된 근저당권의 운명에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 시작: 서울 양천구 ○○연립주택 재건축

서울 양천구에 위치한 낡은 ○○연립주택. 이곳 주민들은 연립주택을 허물고 그 자리에 아파트를 신축하는 재건축을 결정했습니다. 이를 위해 ○○연립재건축주택조합(이하 '재건축조합')을 설립하고 2003년, 옛 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받았습니다. 재건축조합은 주민들에게 이주비를 대출해준 은행(원고)에 연립주택을 담보로 근저당권을 설정해 주었습니다.

재건축 진행 및 분쟁 발생

시간이 흘러 연립주택은 철거되고 그 자리에 새 아파트가 들어섰습니다. 그런데 재건축조합은 법에서 정한 관리처분계획 인가 및 분양처분 고시 절차를 거치지 않았습니다. 게다가 재건축조합에 돈을 빌려준 다른 채권자들이 아파트를 경매에 넘기는 상황까지 발생했습니다! 경매로 아파트가 낙찰되자, 이주비를 빌려주고 근저당권을 설정했던 은행은 "연립주택에 설정된 근저당권이 새 아파트에도 효력이 있다"고 주장하며 배당금을 요구했습니다. 하지만 법원은 은행의 주장을 받아들이지 않았습니다.

법원의 판단: 옛 주택건설촉진법과 관리처분계획

법원은 옛 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받은 재건축조합은 도시정비법의 관리처분계획 인가 등의 절차를 거치지 않아도 된다고 판단했습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 부칙 제7조 제1항). 관리처분계획 인가 등의 절차는 옛날 주택이나 땅에 대한 권리를 새 주택이나 땅에 대한 권리로 바꾸는(공용환권) 효력이 있는데, 이 사건처럼 해당 절차를 거치지 않았다면 새 아파트에 대한 소유권은 단순히 분양계약에 따른 것이라고 보았습니다. 즉, 옛날 연립주택에 있던 근저당권이 새 아파트에 자동으로 이어지지 않는다는 뜻입니다. (대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다96072 판결 등)

대지사용권과 근저당권

하지만 법원은 아파트와 대지사용권은 원칙적으로 분리처분할 수 없기 때문에 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항), 경매 대상에 대지사용권도 포함된다고 보았습니다. 그리고 특별매각조건이 없는 한, 경매로 낙찰되면 대지사용권에 대한 근저당권도 소멸한다고 판단했습니다. (민사집행법 제91조 제2항, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결 등) 따라서 은행은 새 아파트 자체가 아닌, 대지사용권에 해당하는 부분에 대해서는 다른 채권자들보다 먼저 배당금을 받을 권리가 있다고 보았습니다.

정리하며

이 사건은 재건축 과정에서 법적 절차를 제대로 거치지 않으면 어떤 문제가 발생할 수 있는지 보여주는 중요한 사례입니다. 특히 옛날 건물에 설정된 근저당권이 새 건물에 그대로 이어지는 것은 아니라는 점, 그리고 대지사용권과 관련된 권리관계에 유의해야 한다는 점을 알 수 있습니다.