내 권리금, 돌려받을 수 있을까? - 임대인이 권리금 인정한다는 약정의 함정

가게를 열기 위해 목 좋은 곳에 자리를 잡고, 인테리어도 하고, 단골도 만들어 놨는데, 계약 기간이 끝나가네요. 이제 권리금을 받고 가게를 넘겨야 하는데, 임대인이 권리금을 인정한다는 특약을 써줬다고 안심하고 있었는데... 과연 권리금을 돌려받을 수 있을까요?

"권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다."

계약서 특약사항에 이렇게 적혀있다면, 임대차계약 기간이 끝나면 임대인에게 권리금을 달라고 할 수 있을까요? 안타깝게도 그렇게 간단하지 않습니다.

권리금이란 무엇일까요?

상가건물 임대차보호법 제10조의3에 따르면 권리금은 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도하거나 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가입니다. 즉, 내가 공들여 만들어 놓은 가게의 가치를 말하는 거죠.

대법원 판례는 어떻게 해석할까요?

대법원은 위와 같은 특약에 대해 다음과 같이 판단하고 있습니다. 단순히 "권리금을 인정한다" 또는 "점포를 요구시 권리금을 변제한다"는 문구만으로는 임대차 기간 만료 시 임대인이 임차인에게 권리금을 지급해야 한다는 의미로 보기 어렵다는 것입니다. 핵심은 임대인이 적극적으로 권리금 회수를 방해했는지 여부입니다.

• 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결: 임대인이 점포 명도를 요구하거나 특별한 사유 없이 계약 갱신을 거절하고, 새로운 임차인에게 권리금을 못 받게 하는 등 권리금 회수를 방해하는 경우에만 임대인이 권리금을 지급해야 한다는 취지로 해석했습니다.

• 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 등 판결: 권리금은 통상 새로운 임차인으로부터 받는 것이므로, 임대인이 "권리금을 인정함"이라고 썼다고 해서 임대차 종료 시 권리금을 돌려주겠다는 약속으로 볼 수는 없다고 판시했습니다. 이 역시 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수 기회를 박탈하거나 방해하는 경우에만 임대인에게 권리금 지급 책임이 있다는 것입니다.

결론적으로, 계약서에 "권리금 인정" 특약이 있다고 해서 무조건 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하거나, 정당한 사유 없이 명도를 요구하는 등 권리금 회수를 방해하는 행위가 있어야 임대인에게 권리금을 청구할 수 있습니다.

주의할 점: 대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결에 따르면, 설령 임대인과 권리금 반환 약정을 했다 하더라도, 이는 건물에 대한 유치권 행사의 근거가 될 수 없다는 점도 기억해 두세요.

권리금은 소중한 재산입니다. 계약서 작성 시 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 확인하고, 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.