내 땅 될 뻔했는데… 가등기, 이전받을 수 있을까요?

내 땅이 될 줄 알고 계약했는데, 등기부를 보니 가등기가 떡하니! 이런 상황, 흔치 않지만 발생한다면 정말 당황스럽겠죠? 오늘은 이런 복잡한 상황, 가등기된 땅을 매수했을 때, 그 가등기를 이전받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑은 을에게서 땅을 샀습니다. 그런데 알고 보니 을은 병에게서 그 땅을 사고 소유권이전청구권 가등기만 해둔 상태였습니다. 즉, 병이 을에게 땅을 팔기로 약속하고, 나중에 소유권을 넘겨달라고 할 수 있는 권리를 가등기해 둔 것이죠. 이 경우 갑은 을이 가지고 있던 가등기를 이전받을 수 있을까요?

정답은 "네, 이전받을 수 있습니다."

복잡해 보이지만, 법원은 가등기된 권리도 양도할 수 있다고 판단했습니다. 가등기는 순위를 확보하는 목적이지만, 그 대상인 물권변동청구권은 양도 가능한 재산권이기 때문입니다. 게다가 가등기 덕분에 이 권리는 공시까지 되어 있으니, 양도인과 양수인이 함께 신청하면 가등기에 부기등기 형식으로 권리 이전 등기를 할 수 있다는 것이죠. (대법원 1998. 11. 19. 선고 98다24105 전원합의체 판결)

부동산등기법 제91조는 가등기에 의한 본등기를 한 경우, 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다고 규정하고 있습니다. 또한, 등기예규 제1408호(가등기에 관한 업무처리지침, 2011. 10. 12. 제정)도 가등기상 권리를 제3자에게 양도할 때, 양도인과 양수인의 공동 신청으로 가등기상 권리이전등기를 할 수 있다고 명시하고 있습니다. 이 등기는 가등기에 대한 부기등기 형식으로 진행되며, 일부 지분에 대해서도 가능합니다.

따라서, 위 사례에서 갑은 을을 상대로 소유권이전청구권 가등기의 처분금지가처분을 신청한 후, 소유권이전청구권 가등기의 이전등기절차이행을 청구하여 승소하면 가등기의 부기등기 형식으로 가등기를 이전받을 수 있습니다.

주의할 점은 가등기에 기초한 본등기 절차이행 금지 가처분은 허용되지 않는다는 것입니다. 가등기에 기초하여 본등기를 하는 것은 가등기에 기초하여 순위가 보전된 권리를 취득하는 것이지, 가등기상의 권리 자체를 처분하는 것은 아니기 때문입니다. (대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다59546 판결)

가등기가 있는 부동산 거래는 복잡하고 위험할 수 있으니 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글이 여러분의 부동산 거래에 도움이 되기를 바랍니다.