토지 수용 보상 과정에서 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 '지가변동률'입니다. 내 땅값이 얼마나 올랐는지 계산하는 기준이 되기 때문이죠. 그런데 이 지가변동률, 함정이 숨어있을 수 있습니다! 단순히 내 땅이 있는 지역의 변동률만 보면 손해를 볼 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요?
일반적으로 토지 보상액을 계산할 때는 표준지 공시기준일부터 수용재결일까지 내 땅이 속한 지역(구·시·군)의 지가변동률을 적용합니다. (구 토지수용법 제46조 제2항 참조) 그런데 만약 내 땅이 수용되는 바로 그 사업 때문에 주변 땅값이 껑충 뛰었다면 어떨까요? 이 경우, 사업 영향을 받은 변동률을 그대로 적용하면 실제로는 받아야 할 보상보다 적은 금액을 받게 될 수 있습니다.
대법원도 이런 문제점을 인지하고 중요한 판결을 내렸습니다. 만약 수용되는 땅이 있는 지역의 지가가 해당 사업 때문에 변동되었다면, 사업의 영향을 받지 않은 인근 지역의 지가변동률을 적용해야 한다는 것입니다. (대법원 1993.5.14. 선고 92누7795 판결, 1993.7.13. 선고 92누15222 판결, 1994.5.27. 선고 93누24223 판결, 1994.5.27. 선고 94누941 판결 참조)
쉽게 설명하자면, A라는 지역에 도로가 새로 생기면서 B씨의 땅이 수용된다고 가정해봅시다. 도로 건설 소식에 A 지역 땅값이 들썩였습니다. 이때 A 지역의 변동률을 적용하면 B씨는 도로 건설 전 땅값에 약간의 변동률만 더한 보상금을 받게 됩니다. 하지만 도로 건설과 상관없이 땅값이 꾸준히 오르던 인근 C 지역의 변동률을 적용하면 더 많은 보상금을 받을 수 있겠죠. 물론, 여기에는 사업 전후 A, C 지역의 지가변동률 차이 등을 고려한 보정이 필요합니다.
내 땅이 수용될 예정이라면, 단순히 내 지역의 지가변동률만 볼 것이 아니라, 해당 사업이 주변 땅값에 어떤 영향을 미쳤는지, 인근 지역의 지가변동률은 어떤지 꼼꼼히 따져봐야 정당한 보상을 받을 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
일반행정판례
토지수용 보상액을 계산할 때 기준이 되는 "인근토지의 지가변동률"은 원칙적으로 수용토지가 속한 지역의 변동률을 사용하지만, 만약 해당 지역의 지가가 개발사업 때문에 올랐다면 주변 지역의 변동률을 사용해야 한다는 판례입니다.
일반행정판례
도시계획구역 안에 있는 땅을 수용할 때 보상금을 계산할 땐, 단순히 땅의 지목(대지, 전, 답 등)만 볼 게 아니라, 그 땅이 속한 용도지역(주거지역, 상업지역, 녹지지역 등)을 기준으로 한 지가변동률을 적용하는 것이 더 합리적이다.
일반행정판례
개발제한구역 안에 있는 땅을 정부가 수용할 때, 보상금 계산에 쓰이는 지가변동율은 일반적으로 '지목'을 기준으로 계산해야 한다.
일반행정판례
도시계획구역 안에 있는 땅을 정부가 수용할 때 보상금을 어떻게 계산하는지, 그리고 부동산 가격 정보 중 '호가'를 보상금 계산에 어떤 경우에 반영하는지에 대한 대법원 판결입니다.
일반행정판례
국가가 토지를 수용할 때 보상액을 정하는 과정에서, 단순히 물가상승률만 고려하거나, 비슷한 토지의 실제 거래 가격을 무시하고 평가하는 것은 부당하다는 판결입니다. 또한, 기준 토지와 수용 토지를 비교할 때는 비교 기준을 명확하게 제시해야 합니다.
일반행정판례
토지수용 시 보상금 산정 과정에서, 설령 계산 방식에 잘못이 있더라도 결과적으로 보상금이 적정 금액 이상이라면 문제 삼지 않는다. 또한, 보상액 산정에 영향을 주는 지가변동률과 인근유사토지 거래가격은 특정 조건을 충족해야 하며, 그러한 조건을 충족하는지 입증할 책임은 주장하는 사람에게 있다.