도시계획으로 내 땅 일부가 도로에 편입된다면 어떻게 보상을 받을 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 바탕으로 토지보상에 대한 핵심 내용을 쉽게 풀어 설명드리겠습니다.
사례: 원고의 토지가 도시계획에 따라 도로로 편입되었습니다. 그런데 이 토지는 도시계획 이전부터 주변 주민들이 다니는 길로 사용되고 있었습니다. 이 경우, 토지 보상액을 산정할 때 이 토지가 이미 도로로 사용되고 있었다는 점을 고려해야 할까요?
법원의 판단: 아니오. 토지 보상액을 계산할 때, 도로로 사용되던 사실은 고려하지 않습니다. 왜 그럴까요?
도시계획의 목적: 도시계획은 미래의 도시 발전을 위해 토지의 용도를 정하는 것입니다. 이때 도로개설예정용지로 지정된 토지는 장차 도로로 사용될 것이 예상되므로 주변 주민들이 미리 길처럼 이용하는 경우가 생길 수 있습니다. 하지만 이러한 사정이 토지의 원래 가치를 깎아내리는 이유가 될 수는 없습니다.
공법상 제한: 도시계획으로 도로개설예정용지가 되면 토지 소유자는 그 땅을 마음대로 사용할 수 없게 됩니다. 이를 '공법상 제한'이라고 합니다. 토지보상액은 이러한 제한이 없었을 때의 가치를 기준으로 계산해야 합니다. (공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제4항)
사실상 사도와의 차이: 내 땅에 사람들이 다닌다고 해서 모두 '사실상 사도'는 아닙니다. 내가 스스로 도로를 만들고 다른 사람들이 이용하도록 허락한 경우에만 '사실상 사도'로 인정됩니다. 단순히 사람들이 내 땅을 지나다녔다고 해서 보상액이 줄어드는 것은 아닙니다. (공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의2 제2항 제1호)
핵심 정리: 도시계획으로 도로에 편입되는 토지의 보상액은, 도로로 사용되고 있던 사정과 관계없이 원래의 가치를 기준으로 계산합니다. 내 땅이 '사실상 사도'가 아니라면, 다른 사람들이 이용하던 사실만으로 보상액이 줄어들지 않습니다.
참고 판례:
민사판례
도시계획으로 도로에 편입된 사유지에 대해 국가나 지자체가 도로로 사용할 경우, 토지 소유자는 사용료를 청구할 수 있다. 이때 사용료는 단순히 '사실상의 사도'라는 이유로 주변 땅값의 1/5로 계산해서는 안 되고, 도로로 사용되는 현황을 반영하여 정당한 가격으로 평가해야 한다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상액은 수용 당시의 실제 이용 상황을 기준으로 정해야 하며, 토지 소유자가 스스로 도로로 제공한 땅은 '사실상의 사도'로 보아 보상액을 줄일 수 있습니다. 단, 도시계획 입안만으로는 보상액에 영향을 미치지 않습니다.
일반행정판례
오랫동안 일반인이 길처럼 사용해온 땅이라도, 원 소토지 소유자가 자신의 편익을 위해 만든 것이 아니라면 토지보상에서 '사실상의 사도'로 인정되지 않아 보상금이 적게 지급되지 않는다는 판결.
일반행정판례
공익사업으로 토지를 수용할 때, '사실상 사도'로 인정되어 보상액이 감액되려면 해당 토지가 사도와 유사한 기능을 해야 하지만, 반드시 불특정 다수가 이용하는 공공 도로일 필요는 없다는 판결입니다. 또한, 토지 소유자가 자신의 편의를 위해 만든 도로라도 그로 인해 인접 토지의 가치가 상승했다면 사실상 사도로 볼 수 있다는 점을 명확히 했습니다.
일반행정판례
단순히 사람들이 지나다닌다고 해서 모두 도로로 인정하여 낮은 보상금을 주는 것은 아니고, 토지 소유자가 자발적으로 통행을 허용했는지 등 여러 사정을 고려해야 한다.
일반행정판례
오랫동안 도로로 사용된 예정 도로 부지는, 토지 소유자가 스스로 만든 사실상의 도로와는 다르게 취급하여 보상해야 한다.