내 땅이라고 생각했는데… 땅 면적이 등기보다 넓다면?

부동산을 사거나 증여받을 때, 등기부등본에 적힌 면적과 실제 면적이 다를 수 있습니다. 특히 실제 면적이 등기부보다 넓다면? 내 땅이라고 생각했던 부분이 사실은 다른 사람 땅일 수도 있습니다! 오늘은 이와 관련된 법적 분쟁 사례를 소개합니다.

사례: 피고는 1983년경 건물과 그 부지를 증여받았습니다. 건물 부지의 등기부상 면적은 1,160㎡였지만, 실제로 피고가 사용하던 부지는 1,388㎡였습니다. 즉, 등기부보다 228㎡ 더 넓은 땅을 사용하고 있었던 것입니다. 이 228㎡(이하 '분쟁 토지')에 대한 소유권 분쟁이 발생했습니다.

쟁점: 피고는 분쟁 토지를 오랫동안 점유해왔으므로, '자주점유'라고 주장했습니다. 자주점유란 소유의 의사를 가지고 점유하는 것을 말하며, 20년간 자주점유가 계속되면 시효취득을 통해 소유권을 얻을 수 있습니다 (민법 제245조 제1항). 반면 원고는 피고가 분쟁 토지에 대한 소유의 의사 없이 점유했으므로 '타주점유'라고 주장했습니다.

법원의 판단: 대법원은 피고의 점유를 타주점유로 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 매매 또는 증여받은 땅이 등기부보다 훨씬 넓다면? 일반적으로 부동산 거래 전 등기부등본을 통해 면적을 확인합니다. 따라서 실제 면적이 등기부보다 훨씬 넓다면, 매수인이나 수증자도 이 사실을 알고 있었을 가능성이 높습니다. 이 경우 등기부에 없는 초과 부분에 대한 별도의 소유권 이전 약정이 없다면, 단순히 사용권만 넘겨받은 것으로 해석해야 합니다. (대법원 1997. 1. 24. 선고 96다41335 판결, 2000. 2. 22. 선고 99다68164 판결, 2004. 5. 14. 선고 2003다61054 판결 등 참조)

2. 처분 권한 없는 사람에게 땅을 샀더라도 자주점유 추정은 번복되지 않아! 만약 땅을 샀는데, 판 사람에게 처분 권한이 없었다면? 매수인은 소유권을 바로 취득할 수 없습니다. 하지만 이 사실만으로 매수인의 점유가 바로 타주점유로 바뀌는 것은 아닙니다. 매수인이 판 사람에게 처분 권한이 없다는 사실을 알고 있었다는 등의 특별한 사정이 없다면, 매수인의 점유는 자주점유로 추정됩니다. (대법원 1993. 10. 12. 선고 93다1886 판결, 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결 등 참조) 자주점유는 점유자가 소유의 의사로 점유하고 있다고 추정하는 것을 말합니다 (민법 제197조 제1항).

결론: 이 사례에서 피고는 분쟁 토지가 등기부상 면적보다 훨씬 넓다는 사실을 알았을 가능성이 높고, 초과 부분에 대한 소유권 이전 약정도 없었으므로, 피고의 점유는 타주점유로 판단되었습니다. 따라서 피고는 20년간 점유했더라도 시효취득을 주장할 수 없습니다.

부동산 거래 시에는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 실제 면적과 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다. 등기부에 없는 땅을 점유하고 있다면, 단순히 오랫동안 사용했다는 이유만으로 소유권을 주장할 수 없다는 점을 기억해야 합니다.