내 땅인데 세금을 내야 한다고? 도로로 쓰이는 땅의 종합토지세

내 땅을 도로처럼 쓰고 있는데 종합토지세를 내야 할까요? 땅 주인 입장에서는 좀 억울할 수 있겠죠? 오늘은 일반인의 통행에 사용되는 사도(私道)와 건축법상 공지(空地)에 대한 종합토지세 부과 여부를 다룬 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

사도, 종합토지세 내야 할까?

결론부터 말씀드리면, 일반인의 통행에 사용되는 사도라면 종합토지세를 내지 않아도 됩니다. (지방세법 제234조의12 제6호, 구 지방세법시행령 제194조의7 제1호)

핵심은 '일반인의 자유로운 통행에 공할 목적'입니다. 사도법에 따른 허가를 받았는지 여부는 중요하지 않습니다. 처음부터 공공 통행 목적이 아니었더라도, 실제로 일반인들이 자유롭게 통행하고 있고 소유주가 이를 제한하지 않는다면 종합토지세 비과세 대상이 될 수 있습니다. 대법원은 사도의 이용 실태, 공도 연결 상황, 주변 택지 상황 등을 종합적으로 고려해야 한다고 판시했습니다 (대법원 1993. 4. 23. 선고 92누9456 판결, 2001. 5. 8. 선고 99두8633 판결).

건축법상 공지, 이것도 종합토지세 내야 할까?

건축법상 건물과 대지 경계선 사이에 띄워야 하는 공간인 '공지'도 일반인의 통행로로 사용되는 경우가 있습니다. 이 경우에도 종합토지세를 내지 않아도 될까요?

이 부분이 조금 복잡합니다. 건축법상 공지는 원래 건물의 개방감이나 안전 확보를 위해 마련된 공간입니다. 만약 땅 주인이 자발적으로 이 공간을 통행로로 제공하고, 여전히 독점적·배타적으로 사용·수익할 수 있다면 종합토지세 비과세 대상이 아닙니다.

그러나 주변에 공공 통행로가 없어서 부득이하게 자신의 공지를 통행로로 제공하고, 그 결과 더 이상 독점적으로 사용·수익할 수 없게 되었다면 종합토지세를 내지 않아도 됩니다. 대법원은 공지의 이용 현황, 사도 조성 경위, 대지 소유자의 배타적 사용 가능성 등을 객관적·종합적으로 판단해야 한다고 했습니다 (대법원 2001. 5. 8. 선고 99두8633 판결).

호텔롯데 사례

실제로 호텔롯데가 서울시 송파구청장을 상대로 낸 종합토지세 부과처분 취소소송에서 승소한 사례가 있습니다. 호텔롯데는 기존 시유지 보도가 차도로 편입되면서 그 자리를 대신하여 호텔 부지 일부를 일반인 통행로로 제공하게 되었는데, 대법원은 이 부분이 실질적으로 공공 통행로로 사용되고 호텔롯데가 독점적으로 사용할 수 없게 되었으므로 종합토지세 비과세 대상이라고 판결했습니다 (대법원 2002. 2. 8. 선고 99누13644 판결).

결론

내 땅이지만 실질적으로 공공 통행로로 사용되고 있다면 종합토지세를 내지 않아도 될 수 있습니다. 다만, 각 사례별로 구체적인 사실관계를 따져봐야 하므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.