내 부동산 등기, 깨끗하게 지우려면? 말소등기와 제3자의 관계

내 땅에 뭔가 이상한 등기가 되어있다면? 마음이 불안하시죠? 등기를 깨끗하게 정리하기 위해서는 '말소등기'라는 절차가 필요합니다. 그런데 이 말소등기를 하려면 관련된 다른 사람들의 동의를 받아야 하는 경우가 있습니다. 오늘은 말소등기와 관련된 제3자의 문제에 대해 알아보겠습니다.

사례를 통해 이해해보자

A라는 사람이 B에게 땅을 팔았고, B는 다시 C에게 땅을 팔았다고 가정해봅시다. 그런데 B가 땅을 소유하고 있던 기간에 D라는 사람이 B의 땅에 근저당을 설정했습니다. 이후 A가 B의 소유권 이전 등기에 문제가 있다는 것을 알고 이를 말소하려고 합니다. 이때 C와 D의 동의를 받아야 할까요?

핵심은 '등기상 이해관계 있는 제3자'!

부동산등기법 제57조에 따르면, 말소등기를 하려면 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요합니다. 그렇다면 '등기상 이해관계 있는 제3자'는 누구일까요?

대법원은 등기상 이해관계 있는 제3자를 "말소등기를 함으로써 손해를 입을 등기상의 권리자로서, 그 손해를 입을 우려가 있다는 것이 등기부 기재에 의하여 형식적으로 인정되는 자"라고 정의합니다 (대법원 2007. 4. 27. 선고 2005다43753 판결). 즉, 실제로 손해를 볼 가능성이 있더라도 등기부에 그러한 사실이 드러나지 않으면 이해관계 있는 제3자로 보지 않습니다.

또한, '제3자'라는 말에서 알 수 있듯이, 당사자(등기권리자, 등기의무자)는 여기에 해당하지 않습니다. 땅을 사고파는 과정에서 매수인은 당사자이지 제3자가 아닙니다.

사례에 적용해보면...

위 사례에서 B의 등기를 말소하려고 할 때, C는 제3자가 아닙니다. C는 B에게서 소유권을 이전받았기 때문에 B의 등기가 말소되면 직접적인 영향을 받는 당사자입니다. 따라서 C는 승낙을 해야 하는 제3자가 아니라 말소등기의 당사자가 됩니다.

반면 D는 B의 등기에 기반하여 근저당권을 설정했기 때문에 B의 등기가 말소되면 D의 근저당권에도 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 D는 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당하므로 말소등기를 위해서는 D의 승낙을 받아야 합니다.

결론

말소등기는 생각보다 복잡한 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 특히 제3자의 권리가 관련되어 있다면 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 전문가의 도움을 받아 문제없이 깔끔하게 등기를 정리하시기 바랍니다.