내 전세/월세, 다른 사람에게 넘길 수 있을까? 임차권 양도 완벽 정리!

이사 가기 전에 계약 기간이 남았다면? 혹은 개인적인 사정으로 더 이상 살 수 없게 되었다면? 내 전세/월세를 다른 사람에게 넘기고 싶을 겁니다. 이를 임차권 양도라고 하는데요, 생각보다 훨씬 복잡한 문제가 숨어있습니다. 오늘은 임차권 양도에 대해 A to Z까지 알아보겠습니다.

1. 임대인의 동의, 필수일까?

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 임대인의 동의가 필요합니다. (민법 제629조) 임차인과 양수인 사이에 양도 계약을 맺었다 하더라도, 임대인 동의 없이는 정식 양도로 인정받지 못합니다. 임대인은 동의 없이 임차권이 양도된 경우 임대차 계약을 해지할 수도 있습니다.

단, 예외도 존재합니다. 임차인이 임대인 몰래 제3자에게 집을 사용하게 했더라도, 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적인 행위라고 보기 어려운 특별한 사정이 있다면, 임대인은 동의 없었다는 이유만으로 계약을 해지할 수 없습니다. 이 경우 양수인은 임대인에게 사용 권리를 주장할 수 있습니다. (대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결)

2. 임대인 동의를 받았다면? (동의 있는 임차권 양도)

임대인의 동의를 받아 임차권을 양도하면, 기존 임차인의 모든 권리와 의무는 새 임차인(양수인)에게 넘어갑니다. 기존 임차인은 임대차 관계에서 완전히 벗어나게 되죠.

주의할 점! 양도 전에 발생한 밀린 월세나 손해배상 책임은 특별한 약속이 없다면 새 임차인에게 넘어가지 않습니다.

대항력과 우선변제권은 어떻게 될까요?

• 대항력: 기존 임차인이 대항력을 갖춘 후 다른 사람에게 저당권을 설정하거나 집을 팔았더라도, 새 임차인은 이들에게 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조제1항, 대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결)

• 우선변제권: 새 임차인은 기존 임차인이 가지고 있던 우선변제권을 그대로 행사할 수 있습니다. (대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결)

3. 임대인 동의 없이 양도했다면? (동의 없는 임차권 양도)

임대인 동의 없이 임차권을 양도하면 어떤 일이 벌어질까요?

• 임차인과 양수인 사이: 양도 계약 자체는 유효합니다. 다만, 기존 임차인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있습니다. (대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결 및 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결)

• 임대인과 임차인 사이: 임대인은 동의 없는 양도를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조제2항)

• 임대인과 양수인 사이: 새 임차인은 임대인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 임대인 입장에서는 새 임차인이 불법으로 집을 점유하고 있는 것이므로, 집을 비워달라고 요구할 수 있습니다. (민법 제213조 및 제214조, 대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결) 기존 임차인이 대항력을 갖고 있었다 하더라도, 새 임차인은 이를 이용할 수 없습니다.

4. 계약으로 임대인 동의 필요 없게 할 수 있을까?

네, 가능합니다! 임대인과 임차인이 계약할 때 **"임차권 양도 시 임대인의 동의가 필요 없다"**는 특약을 넣으면 됩니다. (민법 제652조)

5. 전세권은 어떨까요?

상가 건물의 전세권자는 임대인 동의 없이도 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 전전세나 임대도 가능합니다. (민법 제306조 본문) 하지만 계약에서 전세권 처분을 금지하는 특약을 넣었다면, 이를 제한할 수 있습니다. (민법 제306조 단서) 이러한 제한은 등기해야 효력이 발생합니다. (부동산등기법 제3조)

임차권 양도는 생각보다 복잡한 법적 문제가 얽혀있습니다. 따라서 양도 전에 임대인과 충분히 상의하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.