내 집인데 내 이름으로 못 해요? 계약명의신탁과 가등기의 함정!

내 돈으로 집을 샀는데, 세금 문제나 다른 이유로 내 명의로 등기를 하지 못하고 다른 사람 이름으로 등기를 하는 경우가 있습니다. 이를 계약명의신탁이라고 합니다. 내 집이지만 내 이름이 아닌 다른 사람 이름으로 되어 있는 상황, 불안하겠죠? 그래서 명의를 다시 내 이름으로 돌려놓기로 약속하고 가등기까지 하는 경우도 있는데요, 과연 이 방법이 안전할까요? 결론부터 말씀드리면, 법적으로 효력이 없습니다.

계약명의신탁이란? 내가 돈을 내고 집을 샀지만, 등기는 다른 사람 이름으로 하는 것을 말합니다. 내가 실제 소유자(신탁자)이고, 등기상 소유자는 명의만 빌려준 사람(수탁자)이 되는 것이죠.

왜 문제가 될까요? 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 계약명의신탁을 금지하고 있습니다. 탈세나 불법적인 목적으로 악용될 수 있기 때문이죠.

명의를 다시 돌려받기로 약속하면 어떨까요? 예를 들어, 제가 갑(甲)이고 친구 을(乙)에게 명의신탁을 했다고 가정해봅시다. 나중에 을과 "다시 내 명의로 돌려주겠다"는 약속을 하고 가등기까지 했다면, 이 약속은 유효할까요? 안타깝게도 이 약속은 무효입니다. 대법원은 명의신탁 약정 자체가 무효이기 때문에, 이를 전제로 한 명의이전 약속이나 가등기 역시 무효라고 판단했습니다. (대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다63315 판결)

다른 이유로 소유권을 주장할 수 있다면요? 만약 명의신탁과는 별개의 이유로 을에게 소유권을 주장할 수 있는 상황이라면 어떨까요? 예를 들어 빌려준 돈을 받지 못해서 을의 집을 가압류한 후 경매를 통해 낙찰받았다고 가정해봅시다. 이 경우에도 내 명의가 아닌 제3자 명의로 가등기를 하면 어떻게 될까요? 이 역시 무효입니다. 대법원은 이러한 경우에도 제3자와의 명의신탁 약정이 존재하는 것으로 보고, 가등기를 무효로 판단했습니다. (대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다63315 판결)

결론적으로, 계약명의신탁은 함정이 많습니다. 명의를 다시 찾아오기 위한 약속이나 가등기는 법적 효력이 없기 때문에, 처음부터 명의신탁을 하지 않는 것이 가장 좋습니다. 부득이하게 명의신탁을 해야 하는 상황이라면 전문가와 상담하여 법적인 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 명의신탁은 단순한 편의를 넘어 심각한 법적 분쟁으로 이어질 수 있다는 점을 명심해야 합니다.