농지 매매, 농지전용허가를 조건으로 한다면?

오늘은 농지 매매와 관련된 흥미로운 판례를 소개하려고 합니다. 핵심은 계약 당시에는 불가능했던 농지 매매가 나중에 농지전용허가를 받으면 가능해지는 경우, 그 계약은 유효한가? 입니다.

사건은 원고가 소외 1에게 농지를 매도하는 계약을 체결한 것에서 시작됩니다. 소외 1은 골프장 건설을 위해 농지를 매입하려 했고, 이후 골프장 운영 법인인 피고를 설립했습니다. 원고와 피고는 매매예약을 체결하고 가등기까지 마쳤습니다. 그런데 문제는 법인은 농지전용허가 없이는 농지를 취득할 수 없다는 점이었습니다.

원심은 피고가 농지매매증명을 받을 수 없으므로 매매예약은 원시적으로 불능이며 따라서 무효라고 판단했습니다. 하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원은 계약 당시 이행이 불가능하더라도 장래에 이행 가능하게 될 것을 예정하고 계약을 체결했다면 유효하다고 판시했습니다 (민법 제105조, 제147조 제1항, 제563조, 제564조 참조). 즉, 농지전용허가를 받는 것을 조건으로 매매계약을 체결했다면 그 계약은 유효하다는 것입니다.

대법원은 여러 정황 증거를 제시했습니다. 피고가 농지가 아닌 다른 토지는 모두 소유권 이전 등기를 마쳤다는 점, 원고가 피고의 골프장 사업 목적을 알고 있었다는 점, 농지전용허가 없이는 농지 취득이 불가능함을 양측 모두 인지하고 있었다는 점 등을 종합적으로 고려했을 때, 양측은 암묵적으로 농지전용허가를 정지조건으로 매매예약을 체결했다고 본 것입니다.

결국 대법원은 원심을 파기하고 사건을 환송했습니다. 이 판례는 농지 매매 계약에서 농지전용허가라는 정지조건의 중요성을 보여주는 좋은 사례입니다. (구 농지개혁법 제19조 제3호, 구 농지임대차관리법 제19조 참조)