돈 빌려주고 땅 받았는데… 돌려줘야 할 돈이 있을까? (양도담보와 귀속정산)

부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우, 흔히 저당권을 설정합니다. 하지만 소유권을 넘겨 담보로 하는 '양도담보'라는 방식도 있습니다. 양도담보는 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)으로부터 부동산 소유권을 넘겨받고, 채무자가 돈을 갚으면 다시 소유권을 돌려주는 방식입니다. 만약 채무자가 돈을 갚지 못하면 어떻게 될까요? 이때 채권자는 부동산을 팔아서 돈을 회수할 수도 있지만, '귀속정산'이라는 방법을 통해 부동산의 소유권을 완전히 가져올 수도 있습니다.

이번 판례는 이 귀속정산 과정에서 발생한 분쟁에 대한 내용입니다. 채권자가 귀속정산을 통해 부동산 소유권을 가져왔는데, 채무자는 부동산 가치가 채무액보다 높으니 차액을 돌려달라고 주장했습니다. 이 과정에서 부동산 가치를 어떻게 평가해야 하는지, 그리고 법원이 어떤 증거를 바탕으로 판단했는지가 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점 3가지

1. 부동산 가치 평가 시점: 귀속정산에서 부동산 가치는 언제를 기준으로 평가해야 할까요? 판결에서는 채권자가 채무자에게 "이 부동산 이제 내 거야!"라고 확정적으로 통지한 시점을 기준으로 한다고 했습니다. 이 통지가 재판 중에 이루어졌더라도 마찬가지입니다. (민법 제372조)

2. 여러 감정 결과 중 하나 선택: 만약 부동산에 대한 여러 개의 감정 결과가 나왔는데 서로 다르다면 어떻게 해야 할까요? 판결에서는 법원이 여러 감정 결과 중 하나를 선택해서 판단할 수 있다고 했습니다. 단, 그 선택이 상식이나 논리에 어긋나면 안 됩니다.

3. 소송 밖 감정의견서의 증거능력: 소송과는 별개로 전문가가 작성한 감정의견서도 증거로 사용할 수 있을까요? 판결에서는 법원이 그 의견서가 합리적이고 믿을 만하다고 판단하면 증거로 사용할 수 있다고 했습니다.

판결 결과

이 사건에서는 채권자가 귀속정산 의사를 밝힌 시점을 기준으로 부동산 가치를 평가했습니다. 법원은 채권자가 제출한 감정평가서를 근거로 부동산 가치를 판단했는데, 이는 소송 밖에서 작성된 것이었지만 법원은 이를 증거로 인정했습니다. 비록 피담보채권액과 부동산 가액 산정에 일부 오류가 있었으나, 최종적으로는 부동산 가치가 채무액보다 낮게 평가되어 채무자가 추가로 돈을 돌려받지는 못했습니다.

참고 법조항 및 판례

• 민법 제372조 (양도담보)
• 민사소송법 제187조 (증거)
• 대법원 1989.6.27. 선고 88다카14076 판결
• 대법원 1989.11.14. 선고 88다카12148 판결
• 대법원 1990.4.10. 선고 88다카21210 판결
• 대법원 1965.10.26. 선고 65다1660 판결

이처럼 양도담보와 귀속정산은 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 관련된 분쟁이 발생하면 전문가의 도움을 받아 신중하게 대처하는 것이 중요합니다.