등기부에 주인 있는 땅, 나라 맘대로 가져갈 수 있을까? (등기부취득시효 이야기)

땅 주인이 갑자기 연락두절! 등기부엔 이름이 떡하니 있는데, 아무도 나타나지 않는다면 그 땅은 어떻게 될까요? 혹시 나라 땅이 될까요? 결론부터 말씀드리면 "아니요!" 입니다. 등기부에 주인이 있는 땅을 나라가 맘대로 가져갈 순 없습니다. 오늘은 이와 관련된 '등기부취득시효' 이야기를 해보겠습니다.

사례를 통해 알아보는 등기부취득시효

만약 어떤 땅에 등기부상 소유자가 분명히 존재하는데, 그 소유자가 행방불명되어 생사조차 알 수 없다고 가정해봅시다. 이런 상황에서 국가가 이 땅을 주인 없는 땅(무주부동산)으로 간주하고 국유재산으로 등기를 마친 후 점유를 시작했다면 어떻게 될까요?

법원은 이러한 경우 국가의 행위에 과실이 있다고 판단합니다. 등기부에 소유자가 있는데, 그 소유자를 찾아보지도 않고 무주부동산이라고 단정짓고 가져간 것은 잘못이라는 것이죠.

법적인 근거

• 국유재산법 제8조 (무주부동산의 공고): 이 조항은 진짜 주인 없는 땅을 국가가 관리하기 위한 절차를 규정하고 있습니다. 하지만 등기부에 소유자가 있는 땅에는 적용될 수 없습니다.

• 대법원 2016. 8. 24. 선고 2016다220679 판결: 이 판결에서 대법원은 등기부상 소유자가 존재하는 부동산은 비록 소유자가 행방불명이라 하더라도 바로 무주부동산이 되는 것은 아니라고 명확히 했습니다. 그리고 국가가 이런 땅을 무주부동산 공고절차를 거쳐 국유재산으로 등기하고 점유를 시작한 경우, 특별한 사정이 없다면 점유 개시에 과실이 있다고 판단했습니다.

등기부취득시효란 무엇일까요?

등기부취득시효란, 타인의 부동산을 일정 기간 동안 점유하면 소유권을 취득하는 제도입니다. 하지만 여기에는 중요한 조건이 있습니다. 바로 '소유의 의사'로 '평온'하고 '공연'하게 점유해야 하며, 점유 개시 시 선의, 무과실이어야 한다는 것입니다. 위 사례처럼 등기부에 소유자가 버젓이 있는데도 자기 땅이라고 생각하고 점유했다면 '과실'이 있는 것이므로 등기부취득시효를 주장할 수 없습니다. 국가도 예외는 아닙니다.

결론

등기부에 소유자가 있는 땅은 국가라도 함부로 가져갈 수 없습니다. 국가가 무주부동산이라고 주장하려면 등기부상 소유자를 찾기 위해 충분한 노력을 기울였음을 증명해야 합니다. 그렇지 않으면 등기부취득시효를 인정받을 수 없고, 진짜 주인이 나타나면 땅을 돌려줘야 할 수도 있습니다.