땅 샀는데 못 짓는다고요?! 하자담보책임, 언제 물을 수 있을까?

내 집 마련의 꿈을 안고 드디어 땅을 샀습니다! 설레는 마음으로 건축 설계도 맡기고 착공만 기다리고 있는데… 갑자기 날벼락 같은 소식! "이 땅에는 집을 지을 수 없습니다." 도시계획이 변경되어 건축이 불가능하게 됐다는 겁니다. 이럴 때 땅을 판 사람에게 책임을 물을 수 있을까요? 바로 '하자담보책임'에 대해 알아봐야 합니다.

하자담보책임이란 뭘까요?

쉽게 말해, 물건을 샀는데 약속한 대로 쓸 수 없을 만큼 결함이 있으면 파는 사람이 책임을 져야 한다는 겁니다. 부동산 매매에서도 마찬가지입니다. 땅을 샀는데 건물을 지을 수 없다면, 땅에 '하자'가 있다고 볼 수 있겠죠. 이 경우, 사는 사람은 파는 사람에게 계약을 해제하고 돈을 돌려받거나 손해배상을 청구할 수 있습니다 (민법 제580조).

건축 불가능한 땅, 언제 하자라고 볼 수 있을까요?

핵심은 '언제' 건축이 불가능하게 되었느냐 입니다. 땅을 매매할 당시 이미 건축 제한이 있었다면, 파는 사람에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 대법원 판례(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결)는 건축을 목적으로 산 땅에 건축허가를 받을 수 없는 법률적 장애가 있다면, 이를 '하자'로 본다고 판단했습니다. 즉, 계약 당시 건축이 불가능한 상태였다면 파는 사람에게 책임을 물을 수 있다는 뜻입니다.

그럼 계약 이후에 건축이 불가능하게 된 경우는 어떨까요?

만약 계약 당시에는 건축이 가능했지만, 계약 이후 도시계획 변경 등으로 건축이 불가능하게 되었다면, 파는 사람에게 하자담보책임을 묻기는 어렵습니다. 땅을 팔 당시에는 문제가 없었기 때문입니다. 억울하게 느껴질 수 있지만, 이런 경우는 파는 사람의 잘못이라고 보기 어렵다는 것이 법원의 입장입니다.

정리하자면,

땅을 사서 건물을 지으려고 했는데, 건축이 불가능하게 되었다면 '하자담보책임'을 생각해 볼 수 있습니다. 하지만 계약 당시 이미 건축 제한이 있었어야만 파는 사람에게 책임을 물을 수 있다는 점, 꼭 기억하세요! 계약 이후에 발생한 건축 제한은 하자담보책임을 묻기 어렵습니다. 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해서는 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수입니다!