땅 주인도 모르는 사이에 땅이 팔렸다고?! 대리권 없이 맺은 계약, 그 효력은?

영화진흥공사가 어떤 땅을 사려고 했는데, 땅 주인의 대리인이라고 주장하는 사람과 매매계약을 맺었습니다. 그런데 나중에 알고 보니 그 사람은 대리권이 없었던 거예요! 이런 경우, 계약은 효력이 있을까요? 오늘은 대리권 없이 맺은 계약, 즉 무권대리에 대해 알아보겠습니다.

무권대리란?

내가 땅 주인 A에게 "내 땅 좀 팔아줘"라고 부탁한 적도 없는데, B가 나타나 "제가 A씨 대리인인데요, 이 땅 팔겠습니다!"라고 하고 계약을 체결하는 경우를 말합니다. 이때 B는 대리권이 없기 때문에, B와 맺은 계약은 A에게 효력이 없습니다. 하지만 A가 나중에 "B가 한 계약, 나도 인정할게!"라고 하면 계약은 유효하게 됩니다. 이것을 추인이라고 합니다.

추인은 어떻게 하나요?

추인은 무권대리 행위가 있었음을 알고, 그 효과를 자신에게 귀속시키겠다는 의사표시입니다 (민법 제130조, 제132조). "알았어, 그 계약 나도 인정해"라고 말로 할 수도 있고, 계약 내용대로 행동하는 등 암묵적으로 표현할 수도 있습니다.

이 사건의 쟁점은 무엇이었나요?

이 사건에서는 땅 주인 A의 아들과 상속인 중 한 명이 영화진흥공사에게 땅 사용을 승낙하고, 인감증명서를 줬다는 사실이 드러났습니다. 원심 법원은 이 행위들을 땅 주인 A가 매매계약을 묵시적으로 추인한 것으로 봤습니다. 즉, 말로는 안 했지만 행동으로 계약을 인정했다는 것이죠.

대법원의 판단은?

대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다! 아들과 상속인의 행위가 정말로 땅 주인 A의 추인 의사를 나타낸 건지 의심스럽다는 거죠. 그들이 '대리인'이라는 것을 알고 한 행위인지, 아니면 다른 이유가 있는 건지 확실하지 않다는 겁니다. 단순히 땅 사용을 허락하고 인감증명서를 줬다고 해서 바로 추인했다고 보기는 어렵다는 것이죠.

대법원은 이러한 원심의 판단이 증거를 제대로 살피지 않고, 추인에 관한 법리를 잘못 이해한 것이라고 지적했습니다 (대법원 1990. 4. 27. 선고 89다카2100 판결 등 참조). 결국 사건은 다시 원심 법원으로 돌려보내져 재심리가 이루어지게 되었습니다.

핵심 정리!

• 대리권 없이 맺은 계약은 원칙적으로 효력이 없다.
• 하지만 본인이 추인하면 계약은 유효하게 된다.
• 추인은 명시적 또는 묵시적으로 할 수 있다.
• 묵시적 추인은 본인이 무권대리 사실을 알고 그 행위의 효과를 자신에게 귀속시키려는 의사가 있어야 인정된다. 단순한 행위만으로는 부족하다!

이처럼 무권대리와 추인은 복잡한 문제입니다. 계약을 맺을 때는 상대방에게 정말로 대리권이 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 그래야 나중에 곤란한 상황에 처하지 않을 수 있습니다.