땅 팔았는데 세금 감면 못 받았다고요? 나대지 장기보유특별공제 이야기

부동산을 오래 가지고 있다가 팔면 세금을 좀 덜 내도록 해주는 제도가 있습니다. 바로 장기보유특별공제인데요. 하지만 모든 부동산에 다 적용되는 건 아닙니다. 특히 '나대지'는 장기보유특별공제 대상에서 제외될 수 있습니다. 오늘은 나대지와 관련된 장기보유특별공제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

장기보유특별공제, 왜 중요할까요?

장기보유특별공제는 부동산을 일정 기간 이상 보유한 사람에게 양도소득세를 계산할 때 세금 감면 혜택을 주는 제도입니다. 부동산 투기를 막고, 땅이나 건물을 효율적으로 사용하도록 유도하는 것이 목적이죠.

나대지, 뭘까요?

흔히 빈 땅이라고 생각하는 나대지는 등기부등본상 지목과 상관없이 실제로 건물을 지을 수 있지만 건물이 없는 땅을 말합니다. 예를 들어 지목이 밭(전)이나 논(답)으로 되어 있더라도, 실제로는 건물을 지을 수 있는 상태라면 나대지로 볼 수 있습니다. 중요한 건 서류상 지목이 아니라 현실적인 건축 가능성입니다. 그리고 이 판단은 땅을 판 시점을 기준으로, 필지별로 따져봅니다. (대법원 1992. 6. 26. 선고 92누4291 판결, 1993. 7. 27. 선고 92누19613 판결, 1995. 4. 11. 선고 94누15806 판결, 1997. 4. 11. 선고 96누19765 판결 참조)

나대지는 왜 특별공제에서 제외될까요?

나대지는 투기 대상이 되기 쉽다는 이유로 장기보유특별공제 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 1995년 당시 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제23조 제2항 제2호와 소득세법시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되기 전의 것) 제161조가 그 근거였습니다. 땅을 놀리는 대신 건물을 짓거나, 다른 용도로 활용하도록 유도하기 위한 정책적인 판단이었죠.

법으로 정하지 않고 대통령령에 위임해도 될까요?

네, 됩니다. 법에서 모든 것을 자세하게 정할 수 없기 때문에, 세부적인 내용은 대통령령에 위임하는 경우가 있습니다. 이 사건에서도 법원은 투기 방지와 토지 효율적 이용이라는 법의 목적을 고려하면, 어떤 땅을 장기보유특별공제에서 제외할지는 대통령령에 위임할 수 있다고 판단했습니다. 투기가 어떻게 변할지 모르니, 시시각각 변하는 상황에 맞춰 대통령령으로 정하는 것이 더 효율적이라는 것이죠. (헌법재판소 1999. 7. 22. 선고 96헌바80, 98헌바88(병합) 결정 참조)

결론

나대지는 장기보유특별공제 대상에서 제외될 수 있으니, 땅을 매도하기 전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 과거 법령과 판례를 살펴보면, 나대지 여부는 단순히 서류상 지목이 아니라 실제 건축 가능성을 기준으로 판단한다는 점을 기억해야겠습니다.