명의신탁 부동산, 등기청구권 양도받았다고 내 맘대로 등기 못한다?!

부동산 명의신탁, 들어보셨나요? 내 땅이지만 다른 사람 이름으로 등기하는 것을 말합니다. 여러 가지 이유로 명의신탁을 하지만, 나중에 문제가 생기는 경우도 많습니다. 오늘은 명의신탁된 부동산의 등기청구권과 관련된 중요한 판례를 소개하려고 합니다.

사례는 이렇습니다.

명의신탁자가 명의수탁자와의 약속을 깨고(명의신탁 해지) 제3자에게 자기 땅이니 등기해달라고 요구할 수 있는 권리(명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권)를 넘겼습니다(양도). 하지만 명의수탁자는 이런 사실을 전혀 몰랐습니다. 이 경우, 권리를 넘겨받은 제3자가 명의수탁자에게 직접 자기 이름으로 등기해달라고 요구할 수 있을까요?

법원은 "안 된다"고 판결했습니다.

왜냐하면, 부동산을 여러 사람에게 차례로 넘기는 경우, 등기 과정을 간소화하기로(중간생략등기) 합의하지 않았다면 마지막으로 부동산을 받기로 한 사람은 처음 넘긴 사람에게 직접 등기를 요구할 수 없기 때문입니다. 등기 과정을 간소화하려면 관련된 모든 사람(처음 넘긴 사람, 중간 사람, 마지막 사람)이 모두 동의해야 합니다.

이러한 법리는 명의신탁에서도 마찬가지입니다. 명의신탁자가 명의신탁을 해지하고 등기청구권을 제3자에게 넘겼더라도, 명의수탁자가 이를 알고 동의하지 않았다면 제3자는 명의수탁자에게 직접 등기를 요구할 수 없습니다. 즉, 명의수탁자의 동의가 없으면 등기청구권을 넘겨받았더라도 소용이 없다는 것입니다.

관련 법 조항과 판례는 다음과 같습니다.

• 민법 제186조 (중간생략등기의 합의) 부동산물권의 양도인과 양수인이 중간생략등기에 관하여 합의한 때에는 양수인은 양도인의 전자에 대하여 등기청구권을 행사할 수 있다.
• 민법 제449조 (채권의 양도성) 채권은 양도할 수 있다. 그러나 채권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.
• 민법 제450조 (지명채권의 양도의 대항요건) ①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
• 대법원 1997. 5. 16. 선고 97다485 판결 (부동산 전전 양도 시 중간생략등기에 대한 합의가 없는 경우 최종 양수인은 최초 양도인에게 직접 등기청구 불가)

핵심 정리!

명의신탁 부동산을 둘러싼 분쟁은 복잡하고 어려울 수 있습니다. 명의신탁 해지 후 등기청구권을 양도받았더라도 명의수탁자의 동의가 없다면 등기를 바로 진행할 수 없다는 점을 꼭 기억하세요! 전문가의 도움을 받는 것이 안전하고 효율적인 해결 방법이 될 수 있습니다.