무자격 중개인과 수수료 약정, 돈 꼭 줘야 할까요?

내 땅을 팔았는데, 중개수수료를 줘야 할지 고민이신가요? 특히 중개인이 자격증도 없고, 정식 부동산도 아니었다면 더욱 혼란스러우실 겁니다. 이런 상황에서 중개수수료를 꼭 지불해야 하는지, 법적으로 알아보겠습니다.

사례: 저는 제 땅을 팔기 위해 '갑'이라는 사람을 통해 '을'과 매매계약을 체결했습니다. '갑'은 공인중개사 자격도 없고, 부동산 사무실도 등록하지 않은 사람이었습니다. 그런데 '갑'과 저는 중개수수료로 1,000만 원을 지급하기로 약속했습니다. 이런 경우에도 약속한 중개수수료를 꼭 줘야 할까요?

결론부터 말씀드리면, 지급할 필요가 없습니다.

법적으로 자격 없이 중개 행위를 하는 것은 불법입니다. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」은 공인중개사 자격을 갖춘 사람만이 부동산 중개업을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 구체적으로 다음과 같은 법 조항들이 이를 뒷받침합니다.

• 제9조(개설등록) ① 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소)를 두려는 지역을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.
• 제9조(개설등록) ② 공인중개사(소속공인중개사는 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항에 따른 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.
• 제48조(벌칙) ① 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

더 나아가 대법원 판례도 이러한 무자격 중개행위에 대해 엄격한 입장을 취하고 있습니다. 대법원은 자격 없는 중개인과 맺은 수수료 약정은 무효라고 판결했습니다 (대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결). 무자격 중개는 부동산 거래 질서를 어지럽히고 소비자에게 피해를 줄 수 있기 때문에, 이를 막기 위해 수수료 약정 자체를 무효로 보는 것입니다.

따라서, 사례처럼 공인중개사 자격이 없는 사람과 중개수수료 약정을 했다면, 그 약정은 법적으로 효력이 없으므로 수수료를 지급하지 않아도 됩니다. 자격 없는 중개인을 통해 부동산 거래를 할 경우 예상치 못한 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 공인중개사를 통해 안전하게 거래하시기를 권장합니다.