무자격자가 부동산 중개를 해줬는데, 수수료를 줘야 할까요?

친구가 부동산 거래를 도와주고 수수료를 받기로 했는데, 알고 보니 공인중개사 자격증이 없었다면? 수수료를 꼭 줘야 할까요? 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다 (대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결).

공인중개사 자격증, 꼭 필요할까요?

부동산 거래는 복잡하고 큰돈이 오가는 일이라 전문 자격을 가진 공인중개사에게 맡기는 것이 안전합니다. 공인중개사는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 (이하 공인중개사법)에 따라 자격을 취득하고 등록한 전문가로, 공정한 거래와 소비자 보호를 위해 활동합니다. (구 부동산중개업법 제1조, 현행 공인중개사법 제1조 참조)

자격증 없는 친구가 중개를 해줬다면?

만약 공인중개사 자격증이 없는 친구가 부동산 거래를 도와주고 수수료를 받기로 했다면 어떨까요? 법적으로 무조건 수수료를 줄 필요는 없습니다. 핵심은 그 친구가 "중개를 업으로 했는지" 여부입니다. (구 부동산중개업법 제2조 제2호, 현행 공인중개사법 제2조 제3호 참조)

"중개를 업으로 한다"는 것은 무슨 뜻일까요?

단순히 돈을 받고 중개했다고 모두 "업"으로 보지는 않습니다. 중개를 사업처럼 지속적, 반복적으로 할 의사가 있었는지, 중개 횟수, 기간, 규모 등을 종합적으로 고려해서 판단합니다. 만약 우연한 기회에 한 번 도와준 것이라면 "업"으로 보지 않습니다. (대법원 2006. 4. 14. 선고 2006도342 판결, 대법원 2007. 9. 6. 선고 2007도5246 판결 참조)

수수료 약속은 언제 무효가 될까요?

공인중개사 자격 없이 "중개를 업으로" 하는 사람과 맺은 수수료 약정은 법에 어긋나므로 무효입니다. 하지만 단순히 친구 사이에 한 번 도와준 경우라면 수수료 약속 자체는 유효합니다. 다만, 약속한 수수료가 너무 과도하다면 법원에서 적정한 금액으로 감액될 수 있습니다.

판례의 결론은?

이번 판례에서 친구의 부탁으로 부동산 거래를 한 차례 도와준 경우, "중개를 업으로 한 것"이 아니라고 판단했습니다. 따라서 수수료 약속 자체는 유효하지만, 금액이 과도한지 여부는 따로 판단해야 합니다.

결론적으로, 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개를 해준 경우, "중개를 업으로 했는지"와 "수수료가 적정한지"를 따져봐야 합니다. 부동산 거래는 전문적인 영역이므로, 안전하고 확실한 거래를 위해 공인중개사를 통해 진행하는 것이 좋습니다.