무효인 경매로 낙찰받은 사람도 함부로 건드리면 안 돼요! 권리행사방해죄 성립!

부동산 경매, 뉴스에서도 많이 나오고 드라마 소재로도 쓰일 만큼 흔한 일이 되었죠. 그런데 경매 절차에 문제가 있어서 무효가 된 경우, 낙찰받은 사람의 점유는 어떻게 되는 걸까요? 낙찰받은 사람이 점유하고 있는 부동산을 함부로 빼앗으면 어떤 처벌을 받을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

피고인은 원래 자기 소유의 땅과 건물에 근저당권을 설정했습니다. 그 후 건물을 새로 짓는 과정에서 근저당권자인 금고가 경매를 신청했고, 강석순이라는 사람이 낙찰받았습니다. 그런데 피고인은 강석순이 임대해서 다른 사람이 운영하고 있던 점포의 자물쇠를 부수고 다른 사람에게 운영하게 하는 등 강석순의 점유를 방해했습니다.

법원의 판단

법원은 피고인의 행위를 **권리행사방해죄(형법 제323조)**로 보았습니다. 권리행사방해죄는 '타인의 점유'를 방해하는 경우 성립하는데, 법원은 무효인 경매로 낙찰받은 강석순의 점유도 '타인의 점유'에 해당한다고 판단한 것입니다.

핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 경매 무효와 동시이행항변권: 경매가 무효가 되면 낙찰자는 낙찰대금을 돌려받아야 하고, 원래 소유자는 부동산을 돌려받아야 합니다. 이때 어느 한쪽만 일방적으로 의무를 이행하게 하는 것은 불공평하므로, 서로의 의무는 동시에 이행해야 합니다 (민법 제536조 준용, 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다55071 판결 참조). 즉, 원래 소유자인 피고인은 낙찰대금을 돌려주기 전까지는 부동산을 돌려받을 수 없습니다.

• 적법한 점유: 낙찰자는 비록 경매가 무효가 되었더라도 낙찰대금 반환을 받을 때까지는 부동산을 점유할 권리가 있습니다. 이러한 점유는 동시이행항변권에 기반한 적법한 점유이므로 '타인의 점유'에 해당합니다.

• 권리행사방해죄 성립: 따라서 피고인이 강석순의 점유를 방해한 행위는 권리행사방해죄에 해당합니다.

결론

경매가 무효로 되었더라도 낙찰자가 낙찰대금을 돌려받기 전까지는 그 점유를 보호해야 합니다. 함부로 점유를 방해하면 권리행사방해죄로 처벌받을 수 있다는 점을 기억해야겠습니다.

참고 법조항 및 판례

• 형법 제323조 (권리행사방해) 타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건 또는 전자기록등 특수매체기록에 관하여 형법 제366조의 죄를 범한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

• 민법 제536조 (동시이행의 항변권) 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기한에 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

• 민법 제549조 (매도인의 담보책임) 제1항 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제570조 내지 제572조의 규정을 준용한다.

• 대법원 1994. 11. 11. 선고 94도343 판결

• 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다55071 판결