미완성 건물도 경매 대상이 될 수 있을까?

건물을 짓다가 돈 문제로 공사가 중단되는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 만약 돈을 빌려준 사람이 빌려준 돈을 받지 못하면, 짓다 만 건물을 경매에 넘길 수 있을까요? 오늘은 미완성 건물이 경매 대상이 될 수 있는지, 그리고 경매 절차는 어떻게 진행되는지에 대해 알아보겠습니다.

미완성 건물도 경매 대상이 될 수 있다!

일반적으로 경매라고 하면 완공된 건물이나 토지를 떠올리기 쉽습니다. 하지만 법원은 미완성 건물도 특정 조건을 만족한다면 경매 대상으로 인정하고 있습니다. 핵심은 **"건물로서의 실질과 외관을 갖추고 있는지"**입니다. 즉, 완전히 완공되지 않았더라도 건물의 형태를 갖추고 있고, 건축허가나 신고 내용과 크게 다르지 않다면 경매에 넘길 수 있다는 것입니다.

예를 들어, 외벽, 내벽, 바닥 등 기본 골조 공사가 끝났고 건축허가 받은 층수대로 건물이 올라가 있다면, 비록 위생 설비나 창호 공사 등 마감 공사가 남아있더라도 경매 대상이 될 수 있습니다. 다만, 단순히 기초 공사만 진행되었거나 건물의 형태를 알아보기 어려운 정도라면 경매 대상으로 인정받기 어려울 것입니다.

경매 절차는 어떻게 진행될까?

토지에 근저당권을 설정한 채권자가 그 토지 위에 지어지고 있는 미완성 건물에 대해 경매를 신청하는 경우, 민법 제365조에 따라 토지와 건물을 일괄 경매 신청할 수 있습니다. 이때 채권자는 민사집행법 제81조 제1항 제2호에 따라 건물이 채무자 소유임을 증명하는 서류, 건물의 지번·구조·면적을 증명하는 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류를 제출해야 합니다. 만약 이러한 서류를 제출하지 않으면 법원은 채권자에게 보정을 명령하고, 그래도 제출하지 않으면 경매 신청을 각하할 수 있습니다 (민사집행법 제23조 제1항, 민사소송법 제254조).

대법원 판례 (2004. 9. 3.자 2004마480 결정) 에서도 이와 같은 내용을 확인할 수 있습니다. 법원은 미완성 건물이라도 경매 대상이 될 수 있음을 명확히 하고, 채권자가 필요한 서류를 제출하지 않은 경우 법원은 보정을 명령해야 한다고 판시했습니다.

관련 법 조항

• 민사집행법 제81조 (강제경매의 신청) 제1항 제2호, 제3항
• 민사집행규칙 제42조 (미등기건물의 경매신청) 제2항
• 부동산등기법 제41조 (건물의 표시)
• 부동산등기법 제42조 (건물의 표시의 등기)
• 부동산등기법 제134조 (미등기부동산소유권의 처분제한의 등기촉탁에 의한 등기절차) 제1항, 제3항
• 민사집행법 제23조 (신청의 보정) 제1항
• 민사소송법 제254조 (재판의 보정)
• 민법 제365조 (경매청구권)

참고 판례

• 대법원 2004. 9. 3.자 2004마480 결정
• 대법원 2004. 10. 14.자 2004마342 결정

미완성 건물 경매는 복잡한 법적 절차를 포함하고 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글이 미완성 건물 경매에 대한 이해를 돕는 데 도움이 되었기를 바랍니다.