법무사의 딜레마: 양쪽 대리 시 누구 편을 들어야 할까?

부동산 거래를 할 때 법무사에게 등기 업무를 맡기는 경우가 많습니다. 그런데 매수인과 매도인 양쪽에서 등기 업무를 위임받은 법무사가 곤란한 상황에 처한다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 법무사의 의무와 책임에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고(매수인)는 소외인(매도인)으로부터 건물 중 4세대를 매수하기로 하고 피고(법무사)에게 등기 업무를 위임했습니다. 그런데 매도인은 갑자기 마음을 바꿔 1세대만 원고에게 이전등기하고 나머지 3세대는 다른 사람에게 등기해달라고 피고에게 요청했습니다. 피고는 매도인의 요청대로 등기를 처리했고, 원고는 나머지 3세대에 대한 소유권을 잃게 되었습니다. 이에 원고는 피고를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 원고의 청구를 기각했지만, 대법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 대법원은 등기권리자와 등기의무자 쌍방으로부터 등기절차 위임을 받은 법무사는 등기의무자의 일방적인 의사표시로 위임계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다 (민법 제689조 제1항). 또한, 등기의무자로부터 제3자 앞으로 등기해달라는 요청을 받은 경우, 법무사는 등기권리자에게 그 사실을 알려 등기권리자가 자신의 권리를 보호할 수 있는 기회를 줘야 한다고 판시했습니다.

핵심 정리

• 쌍방대리 시 위임계약 해지: 등기권리자와 등기의무자 모두로부터 등기 위임을 받은 법무사는 등기의무자의 일방적인 의사로 위임계약을 해지할 수 없습니다. (민법 제689조 제1항, 대법원 1987. 6. 23. 선고 85다카2239 판결)
• 제3자 등기 요청 시 법무사의 의무: 등기의무자가 제3자 앞으로 등기해달라고 요청하는 경우, 법무사는 등기권리자에게 이 사실을 알려야 합니다. 등기권리자는 이를 통해 자신의 권리를 지킬 수 있는 기회를 얻게 됩니다. (대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다39629 판결)
• 법무사의 책임: 법무사가 위와 같은 의무를 위반하여 등기권리자에게 손해를 끼친 경우, 손해배상 책임을 져야 합니다.

결론

법무사는 등기 업무를 처리할 때 양쪽 당사자의 이익을 공정하게 고려해야 하며, 특히 등기권리자의 권리를 보호하기 위해 노력해야 합니다. 이번 판례는 법무사의 주의 의무를 다시 한번 강조하는 중요한 판례라고 할 수 있습니다. 부동산 거래 시 발생할 수 있는 법적 문제를 예방하기 위해 전문가의 도움을 받는 것이 중요하며, 법무사 역시 전문가로서 높은 수준의 주의 의무를 다해야 함을 알 수 있습니다.