부동산 교환 시 양도소득세 계산, 언제부터?

부동산 교환할 때 양도소득세는 어떻게 계산될까요? 내가 가진 땅과 다른 사람의 건물을 교환한다고 생각해 봅시다. 등기는 나중에 넘겨받기로 했는데, 세금은 언제 기준으로 내야 할까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결 이야기를 쉽게 풀어 설명드리겠습니다.

사례 소개

김종성 씨는 여주중앙교회와 토지와 건물을 교환하기로 계약했습니다. 교회는 바로 김씨의 땅에 새 건물을 지어야 했지만, 기존 건물에서는 계속 예배를 봐야 하는 상황이었습니다. 그래서 몇 가지 추가 약속을 했습니다.

• 소유권 이전 등기 전까지 건물에서 나오는 수익은 교회가 갖고, 등기 이후는 김씨가 갖기로 했습니다.
• 교회는 1991년 말까지 김씨에게 건물을 넘겨주고, 등기 완료 후 매달 100만 원씩 김씨에게 지급하기로 했습니다.
• 등기는 1991년 8월 2일에 완료되었습니다. 교회는 1990년 7월부터 1993년 5월까지 매달 100만 원씩 김씨에게 지급했습니다.

세무서는 김씨가 땅을 양도한 시점을 등기일로 보고 양도소득세를 부과했습니다. 김씨는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

쟁점: 양도 시기는 언제일까?

세무서는 등기일을 양도 시점으로 보았지만, 김씨는 실질적으로 땅을 넘겨준 시점, 즉 교회가 땅을 사용하기 시작하고 매달 100만 원씩 지급하기 시작한 1990년 7월경을 양도 시점으로 주장했습니다.

법원의 판단

대법원은 김씨의 주장을 받아들였습니다.

부동산 교환 계약에서, 등기 이전이라도 상대방이 언제든지 등기를 넘겨줄 의무가 있고, 실질적으로 처분권을 행사할 수 있다면 대금을 받은 것으로 볼 수 있다는 것입니다. (대법원 1986. 2. 25. 선고 85누989 판결 참조)

이 사건에서는 교회가 김씨의 땅을 사용하고 매달 돈을 지급한 것은 단순한 사용료가 아니라, 실질적인 처분권을 행사했음을 전제로 한 사용대가라고 판단했습니다. 또한, 교회는 주무관청의 인가를 받은 후에는 김씨의 요구에 따라 언제든지 등기를 넘겨줄 수 있는 상태였으므로, 늦어도 인가를 받은 1990년 8월 21일에는 대금 청산이 이루어진 것으로 보아야 한다고 판결했습니다.

더 나아가, 땅에 대한 토지형질변경 공사가 등기 전에 완료되었는데 그 비용을 교회가 부담한 점도 교회가 이미 실질적인 처분권을 행사하고 있었음을 보여주는 증거라고 보았습니다.

따라서, 양도 시기는 등기일이 아닌 1990년 8월 21일로 보아야 하며, 그 시점의 기준시가로 양도차익을 계산해야 한다는 것이 대법원의 판단입니다.

관련 법 조항

• 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제27조 (현행 제98조 참조)
• 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제53조 제1항 제1호 (현행 제162조 제1항 제1호)

참고 판례

• 대법원 1986. 2. 25. 선고 85누989 판결
• 대법원 1995. 7. 28. 선고 95누5837 판결

부동산 교환 시 양도소득세 계산, 등기일만 기준으로 생각하면 안 되겠죠? 실질적인 처분권 행사 여부를 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.