부동산 담보대출 승계 약속, 어기면 어떻게 될까?

부동산 매매 시 종종 기존 대출을 승계하는 조건으로 거래가 이루어지는 경우가 있습니다. 만약 매수인이 대출 승계 약속을 어기면 어떤 일이 벌어질까요? 오늘은 대출 승계와 관련된 법적 분쟁 사례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

A는 B에게 자신이 소유한 부동산을 매도하기로 했습니다. 이 부동산에는 A가 받은 은행 대출이 설정되어 있었는데, B는 이 대출을 인수하고 그 금액만큼 매매대금에서 공제받기로 약정했습니다. 이후 A는 부동산 소유권을 B에게 이전했지만, B는 약속대로 대출을 승계하지 않았습니다. 결국 A는 은행에 대출이자를 계속 납부해야 하는 상황에 놓였고, B에게 손해배상을 청구했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 B가 대출을 인수하기로 한 약속이 '채무인수'인지 '이행인수'인지, 그리고 A의 손해배상청구권의 소멸시효가 언제부터 시작되는지였습니다.

• 채무인수 vs 이행인수: 채무인수는 새로운 채무자가 기존 채무자의 채무를 넘겨받아 채무 관계에서 기존 채무자가 완전히 빠지는 것을 의미합니다. 반면 이행인수는 기존 채무는 그대로 존재하지만 제3자가 채무 이행을 책임지는 것을 말합니다. 이 둘의 차이는 기존 채무자의 책임 존속 여부에 있습니다.

• 소멸시효 기산점: 소멸시효란 일정 기간 동안 권리를 행사하지 않으면 그 권리가 소멸하는 제도입니다. 손해배상청구권의 소멸시효는 손해가 '현실적으로 발생한 때'부터 시작됩니다. 그렇다면 이 사건에서 A의 손해는 언제 발생한 것으로 봐야 할까요? B가 대출을 인수하기로 한 날일까요, 아니면 A가 실제로 은행에 이자를 납부한 날일까요?

법원의 판단

대법원은 B의 대출 인수 약속은 '이행인수'에 해당한다고 판단했습니다. B가 대출을 인수하기로 했지만, A의 대출 채무는 그대로 남아있기 때문입니다. (민법 제390조, 제393조, 제454조)

또한 A의 손해배상청구권의 소멸시효는 A가 실제로 은행에 이자를 납부한 날부터 시작된다고 판단했습니다. B가 대출 인수 약속을 어긴 시점에는 A에게 아직 실질적인 손해가 발생하지 않았기 때문입니다. (민법 제166조 제1항, 제390조)

따라서 원심은 A가 은행에 이자를 납부한 시점을 고려하지 않고 B가 대출 인수 약속을 어긴 시점부터 소멸시효를 계산한 것은 잘못이라고 판단했습니다.

판례의 의미

이 판례는 부동산 매매에서 대출 승계 약속의 법적 성격과 손해배상청구권의 소멸시효 기산점을 명확히 제시했다는 점에서 의의가 있습니다. 대출 승계를 조건으로 부동산 거래를 할 때는 이러한 법리에 유의하여 계약 내용을 신중하게 검토하고, 분쟁 발생 시 적절한 법적 조치를 취해야 합니다.

참조조문:

• [1] 민법 제390조, 제393조, 제454조
• [2] 민법 제166조 제1항, 제390조
• [3] 민법 제166조 제1항, 제390조, 제393조, 제454조

참조판례:

• [1] 대법원 1976. 10. 29. 선고 76다1002 판결, 대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결, 대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다69270 판결
• [2] 대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다22833 판결, 대법원 2020. 6. 11. 선고 2020다201156 판결