부동산 매매에서 잔금 지급 방식은 다양합니다. 현금으로 직접 지급하는 경우도 있지만, 약속어음을 발행하는 경우도 흔히 볼 수 있습니다. 그런데 약속어음을 받았는데, 만기일까지 기다리지 않고 바로 현금으로 받을 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 내용을 살펴보겠습니다.
사례:
갑은 을에게 건물을 매수하고 잔금 지급일에 맞춰 약속어음을 을에게 주었습니다. 을은 이 어음이 만기일에 정상적으로 지급될 것이라 믿고 갑에게 건물의 소유권이전등기를 해주었습니다. 이 경우, 을은 만기일 전에 갑에게 잔금을 현금으로 달라고 요구할 수 있을까요?
해설:
일반적으로 어음은 '지급을 담보하기 위해' 사용됩니다. 특히 원인관계상 채무자(돈을 갚아야 하는 사람)가 어음상의 유일한 채무자인 경우, 이를 '단명어음'이라고 합니다. 부동산 매매에서 매수인이 발행한 약속어음이 대표적인 예입니다.
이러한 '단명어음'의 경우, 어음은 잔금 지급을 담보하기 위해 사용된 것으로 추정됩니다 (대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다66005 판결). 즉, 돈을 갚아야 할 의무를 확실히 하기 위해 어음을 발행한 것이죠.
중요한 것은, '지급을 담보하기 위해' 어음이 사용된 경우에는 어음상의 권리(만기일에 어음을 제시하고 돈을 받을 권리)를 반드시 먼저 행사해야 하는 것은 아닙니다.
위 사례에서 갑이 발행한 약속어음은 갑이 원인관계상 채무자이자 어음상 유일한 채무자이므로 '단명어음'에 해당합니다. 따라서 특별한 약속이 없었다면 을은 어음을 통해 돈을 받을지, 아니면 바로 갑에게 잔금을 현금으로 달라고 요구할지 선택할 수 있습니다.
즉, 을은 만기일 전이라도 갑에게 잔금을 현금으로 달라고 요구할 수 있습니다.
결론:
부동산 매매에서 약속어음을 받았더라도, '단명어음'의 경우에는 만기일 전에 현금으로 잔금을 청구할 수 있습니다. 다만, 당사자 간에 다른 특약이 있다면 그 약속에 따라야 합니다. 따라서 계약서 작성 시 잔금 지급 방법 및 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.
민사판례
돈을 빌려준 사람이 빌린 사람으로부터 돈 대신 약속어음을 받고 영수증까지 써줬다고 해서, 실제로 약속어음에 적힌 돈을 받기 전에 빚이 모두 갚아진 것으로 볼 수는 없다는 판결입니다.
상담사례
약속어음은 만기일 전이라도 발행인의 지급 불능(예: 파산, 사업 폐업 등 객관적 증거 필요)이 확실시되는 특별한 경우에만 만기 전 소구권을 행사하여 돈을 청구할 수 있다.
상담사례
약속어음 만기 후 돈을 받지 못했더라도, 발행인이 약속어음으로 이득을 봤다면 '이득상환청구권'을 통해 돈을 돌려받을 가능성이 있다. (단, 약속어음이 처음부터 유효했고, 약속어음으로 돈 받을 권리가 소멸되었으며, 다른 방법으로 돈을 받을 수 없고, 발행인이 실제로 이득을 봤어야 함.)
세무판례
토지 판매자가 잔금 대신 받은 어음을 매수인에게서 만기 전에 할인받아 현금화했더라도, 특별한 사정이 없다면 잔금을 받은 것으로 볼 수 없다. 실제로 어음 만기일에 돈을 받아야 잔금 지급으로 인정된다.
민사판례
약속어음의 발행인이 파산하거나 지급을 정지하는 등 자력이 불확실해져 만기에 돈을 받지 못할 것이 예상되는 경우, 만기일 이전에도 돈을 청구할 수 있다.
민사판례
부동산 매매대금 지급을 보증하기 위해 발행한 약속어음은 매매대금 지급과 동시에 돌려받아야 합니다. 매도인에게 돈을 줄 때 약속어음 반환을 조건으로 걸고 공탁하는 것은 유효합니다.