부동산 매매 계약을 할 때 종종 기존 채무를 인수하는 조건이 붙기도 합니다. 예를 들어, 내가 A씨에게서 집을 사면서, A씨가 B은행에 진 빚을 내가 대신 갚기로 약속하는 것이죠. 그런데 만약 내가 그 빚을 갚지 않으면 A씨는 매매 계약 자체를 없던 일로 할 수 있을까요? 특히, 채무 인수 부분만 빼고 계약은 유지할 수 있을까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.
사례:
A씨는 B씨에게 부동산을 팔기로 계약했습니다. B씨는 잔금을 치를 때, A씨가 C은행에 진 빚을 대신 갚기로 약속했습니다. 그런데 B씨가 약속한 빚을 갚지 않았습니다. A씨는 B씨가 빚을 갚지 않았다는 이유로 "매매 계약 중 잔금 지급과 동시에 빚을 갚기로 한 부분"만 취소하고 싶어 합니다. 과연 가능할까요?
법원의 판단:
법원은 이와 유사한 사례에서 계약의 일부만 해제하는 것을 인정하지 않았습니다. 계약은 전체적으로 하나로 보고 효력이 발생하기 때문입니다. 즉, 계약서에 "채무 인수 부분만 따로 해제할 수 있다"는 특약이 없다면, 채무를 이행하지 않았다는 이유만으로 채무 인수 부분만 따로 떼어내 해제할 수는 없습니다.
관련 법 조항:
민법 제543조(해제권의 발생) ① 당사자 일방이 이행하여야 할 채무를 이행하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 하지 아니하여도 된다. ② 전항의 기간을 정함이 불필요한 경우 또는 채무자가 기한의 이익을 상실한 때에는 상대방은 계약을 해제할 수 있다.
민법은 계약 해제에 대해 '전부 해제'를 원칙으로 규정하고 있습니다. 따라서 일부 해제는 원칙적으로 허용되지 않습니다.
결론:
부동산 매매 계약에서 채무 인수 약정을 했다면, 채무 인수 부분만 따로 해제할 수 있는지 여부는 계약서에 별도의 특약이 있는지에 따라 결정됩니다. 특약이 없다면 채무 불이행을 이유로 채무 인수 부분만 해제하는 것은 어렵습니다. 계약 당시부터 일부 해제 가능성을 고려하여 계약서에 명확하게 특약을 기재하는 것이 중요합니다.
참조: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대한 법률 자문은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
민사판례
부동산 매매에서 매수인이 기존 채무를 인수하기로 약정했을 때, 그 채무 인수의 성격과 매수인이 채무를 제대로 이행하지 않았을 경우 매도인의 계약 해제 가능성에 대한 판례입니다.
민사판례
부동산을 살 때 기존 대출금을 인수하기로 하고 이자를 내지 않았다고 해서 무조건 계약을 해제할 수 있는 것은 아니다. 매도인에게 실질적인 손해 발생 위험이 있어야 해제가 가능하다.
민사판례
부동산 매매 시 매수인이 매매 목적물에 대한 기존 채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 매수인이 그 채무를 변제하지 않더라도 단순히 그 사실만으로는 매도인이 계약을 해제할 수 없다. 매도인이 계약을 해제하려면 매수인의 채무 불이행이 "매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일한" 특별한 사정에 해당한다는 점을 입증해야 한다.
민사판례
부동산 매매에서 매수인이 매도인의 대출금을 인수하고 세금을 부담하기로 한 경우, 세금 부담 약정은 매매계약의 중요한 부분이므로 매수인이 이를 이행하지 않으면 매도인은 계약을 해제할 수 있다. 단순히 대출금만 인수하기로 한 경우라면 매수인이 실제로 대출금을 갚지 않더라도 매도인은 계약을 해제할 수 없다.
민사판례
부동산을 살 때 기존 채무를 떠안기로 하고 매매대금에서 그만큼 빼기로 했다면, 판례는 이를 '이행인수'로 봅니다. 만약 판매자가 인수자가 떠안기로 한 채무를 대신 갚았다면, 그 돈을 돌려받기 위해서는 판매자가 직접 변제 사실을 입증해야 합니다.
민사판례
부동산 매매 시 매수인이 매매 목적물에 대한 기존 채무를 인수하기로 하고 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 매수인이 그 채무를 바로 갚지 않았다고 해서 매도인이 함부로 매매계약을 해제할 수는 없다. 매수인이 채무를 갚지 않은 것이 매매대금을 지급하지 않은 것과 같은 특별한 사정이 있어야만 매도인이 계약을 해제할 수 있다.