부동산 거래, 특히 토지나 건물처럼 큰돈이 오가는 거래에서는 매매계약 전에 '매매예약'을 하는 경우가 많습니다. 매매예약은 장래에 매매계약을 체결하기로 하는 약속인데요, 이때 매매예약을 한 사람이 일방적으로 매매를 완료시킬 수 있는 권리, 즉 **'매매예약완결권'**이라는 것이 존재합니다. 그런데 이 권리, 아무 때나 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 오늘은 이 매매예약완결권의 행사기간에 대해 중요한 판례를 바탕으로 알아보겠습니다.
매매예약완결권, 10년의 시간제한!
민법 제564조에 따르면, 매매예약을 한 당사자 간에 매매예약완결권의 행사기간을 따로 정해두었다면 그 기간 내에 행사해야 합니다. 만약 기간을 정하지 않았다면? 예약이 성립한 날로부터 10년 이내에 행사해야 합니다.
이 10년이라는 기간은 제척기간입니다. 제척기간이란 권리의 행사를 제한하는 기간으로, 기간이 지나면 권리 자체가 소멸합니다. 즉, 10년이 지나면 매매예약완결권은 사라져 버리는 것이죠. 설령 예약 목적물인 부동산을 이미 인도받았다고 하더라도, 10년이 지났다면 소용없습니다.
판례의 입장: 10년 지나면 끝!
이번 판례(대법원 1992.1.21. 선고 91다35948 판결)에서도 이러한 원칙이 확인되었습니다. 피고는 10년이 넘는 기간이 지난 후에 매매예약완결권을 행사했는데, 대법원은 이미 제척기간이 지나 권리가 소멸했다고 판단했습니다. 피고가 해당 부동산을 점유하고 있었던 사실은 고려되지 않았습니다. 또한, 피고는 예약자인 원고 측이 매매예약완결권이 있음을 묵시적으로 승인했다고 주장하며 시효 중단을 주장했지만, 법원은 매매예약완결권이 제척기간에 걸리는 권리이므로 시효 중단을 적용할 수 없다고 판단했습니다.
핵심 정리!
참고: 민법 제564조
부동산 거래, 특히 매매예약을 고려하고 있다면 이러한 법적 기한을 꼭 숙지하고 계약을 진행해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
민사판례
매매예약을 했더라도 실제 매매 효력을 발생시키는 '완결권'은 10년 안에 행사해야 하며, 그 기간은 예약 시점부터 계산된다는 판결입니다. 완결권 행사 가능 시점을 나중으로 미루는 별도 약속이 있더라도, 10년 제한은 예약 시점부터 적용됩니다.
민사판례
부동산 매매예약 시, 매매계약을 완료할 수 있는 권리(완결권)의 행사기간은 당사자끼리 자유롭게 정할 수 있고, 법에서 정한 10년보다 길게 정해도 유효합니다.
상담사례
부동산 매매예약 완결권은 약정 기간 또는 10년 내 행사해야 하며, 기간 약정에 특별한 제한은 없으나 기간 경과 시 소멸된다.
상담사례
2000년에 맺은 토지 매매예약의 10년 제척기간이 지나 매매예약완결권이 소멸되어 땅을 취득하지 못하게 되었다.
민사판례
매매예약 완결권은 10년 안에 행사해야 하고, 소송으로 행사할 경우 소장 부본이 10년 안에 상대방에게 도달해야 유효합니다. 또한, 특별한 법률 규정이 없는 한, 사실에 대한 증명 책임은 그 사실을 주장하는 사람에게 있습니다.
민사판례
백화점 점포를 분양받기로 한 사람이 법적인 제한 때문에 한동안 분양을 받지 못했더라도, 나중에 제한이 풀리면 분양받을 권리를 행사할 수 있다. 다만, 그 권리는 예약일로부터 10년 안에 행사해야 한다. 법원은 이 기간(제척기간) 경과 여부를 반드시 확인해야 한다.