부동산 명의신탁, 등기는 누구 앞으로 해야 할까요?

부동산 거래를 하다 보면 '명의신탁'이라는 말을 들어보셨을 겁니다. 내 돈으로 부동산을 샀는데, 다른 사람 이름으로 등기를 하는 것을 말하죠. 여러 가지 이유로 명의신탁을 하지만, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법) 때문에 문제가 생기는 경우가 많습니다. 오늘은 복잡한 명의신탁 문제 중에서도 '3자간 등기명의신탁'에 대해 알아보겠습니다.

3자간 등기명의신탁이란?

내가 A에게서 땅을 사기로 했는데, 등기는 B의 이름으로 하는 겁니다. 즉, 매도인(A) - 명의신탁자(나) - 명의수탁자(B) 이렇게 세 사람이 관계되는 거죠.

문제는 언제 발생할까요?

부동산실명법은 명의신탁을 금지하고 있습니다. 법에서 정한 유예기간이 지나면 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 모두 효력을 잃게 됩니다.

사례를 통해 좀 더 자세히 알아볼까요?

제가 이의동 씨에게서 땅을 사면서 조선원 씨와 명의신탁 약정을 맺고, 이의동 씨로부터 바로 남기용 씨 앞으로 소유권 이전 등기를 했습니다. (3자간 등기명의신탁) 그런데 부동산실명법 유예기간이 지난 후, 명의수탁자인 남기용 씨가 저(조선원)에게 소유권 이전 등기를 해줬습니다. 이 등기는 유효할까요?

대법원은 이 등기가 유효하다고 판단했습니다. (대법원 2000. 3. 28. 선고 99다56529 판결, 대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다11714 판결 참조)

왜 유효할까요?

부동산실명법 유예기간이 지나면 명의신탁 약정과 수탁자 명의의 등기는 무효가 됩니다. 저(조선원) 앞으로 된 등기도 원래는 무효입니다. (부동산실명법 제4조 참조) 그러나 부동산실명법은 매도인(이의동)과 명의신탁자(조선원) 사이의 매매계약 자체를 무효로 하지는 않습니다. 즉, 저는 이의동 씨에게 매매계약에 따라 소유권 이전 등기를 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 그리고 이 권리를 지키기 위해 이의동 씨를 대신하여 남기용 씨에게 등기 말소를 청구할 수도 있습니다. 결국 남기용 씨가 저에게 해준 등기는 실제 소유 관계에 맞는 등기가 되어 유효하게 됩니다.

결론적으로, 부동산실명법 유예기간 이후 명의수탁자가 명의신탁자에게 소유권이전등기를 해준 경우, 그 등기는 유효합니다. 하지만 명의신탁은 여러 가지 법적 문제를 일으킬 수 있으니, 처음부터 자신의 이름으로 등기하는 것이 가장 안전합니다.

관련 법 조항:

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 (명의신탁 약정의 효력 및 등기의 효력)
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조 (벌칙)

참고: 위 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.