부동산 명의신탁과 정산약정, 실명법 시행 후에도 유효할까?

부동산 투자를 하다 보면 '명의신탁'이라는 말을 들어보셨을 겁니다. 내 돈으로 부동산을 샀지만, 등기는 다른 사람 이름으로 하는 것을 말하는데요. 과거에는 이런 명의신탁이 꽤 흔했지만, 지금은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법') 때문에 원칙적으로 금지되어 있습니다. 그런데 부동산실명법 시행 전에 맺은 명의신탁 약정은 어떻게 될까요? 특히, 부동산을 판 돈을 나누기로 한 '정산약정'까지 했는데, 실명법 시행 후에 부동산을 팔았다면 그 약정은 유효할까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

원고와 피고는 1989년 (부동산실명법 시행 전) 명의신탁 약정을 맺고, 피고 명의로 토지를 매입했습니다. 그리고 토지를 팔면 그 대금을 절반씩 나누기로 정산약정도 했습니다. 피고는 2007년, 2015년, 2017년에 걸쳐 해당 토지를 매도했습니다. 원고는 정산약정대로 돈을 나눠 달라고 요구했지만, 피고는 부동산실명법 때문에 약정이 무효라고 주장했습니다.

쟁점:

부동산실명법 시행 전에 맺은 명의신탁 약정에 따라 부동산을 매입하고, 처분대금 정산약정까지 한 경우, 부동산실명법 시행 후에 부동산을 처분했다면 정산약정도 무효가 되는지가 쟁점입니다.

대법원의 판단:

대법원은 정산약정은 유효하다고 판결했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 부동산실명법 시행 전에는 명의신탁이 허용되었고, 명의신탁자는 실질적인 소유자로 인정되었습니다. 따라서 부동산을 팔아 생긴 돈을 나누기로 한 정산약정도 유효했습니다.

2. 부동산실명법이 시행되었다고 해서 명의신탁자가 소유권을 주장할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 명의수탁자는 명의신탁자에게 부당이득으로 부동산을 돌려줘야 할 의무가 있습니다. 만약 부동산을 이미 팔았다면 그 돈을 돌려줘야 합니다.

3. 부동산실명법 시행 전에 맺은 정산약정은 명의신탁자가 법적으로 이미 가지고 있는 권리를 행사하는 것과 같습니다. 따라서 부동산실명법 시행 후에 부동산을 처분했더라도 정산약정은 유효합니다.

결론:

부동산실명법 시행 전에 맺은 명의신탁과 관련된 정산약정은 실명법 시행 후에 부동산을 처분하더라도 유효합니다. 이번 판례는 부동산실명법 시행 전후의 명의신탁과 정산약정의 효력에 대한 중요한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있습니다.

참조조문:

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조, 제4조, 제11조, 제12조 제1항
• 민법 제103조[명의신탁], 제747조 제1항

참조판례:

• 대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결
• 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결
• 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결
• 대법원 2019. 3. 28. 선고 2015다17494 판결